中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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アービトラージ

さて、何に投資をするとしても、それが投資である以上、最少のリスクで最大のリターンを狙える仕組みがなければ、市場は成長しません。



そうでなければ高額の宝くじを買うようなものです。

金融用語では知恵のあるものが有利になるゲームを「アービトラージ」といいます。

日本語では「裁定取引」と呼ばれ、狭義では証券を安く買うと同時に高く売る抜けて利ザヤを稼ぐという意味ですが、広義で捉えると「別の市場間のゆがみが合意的に直される性質を利用し、最少のリスクで最大のリターンを得る取引手法」となります。

アービトラージは証券運用の世界のものだけではなく、すべての経済行動を記述する公理だと思っています。

そのため、不動産投資においてもアービトラージを狙える投資は存在します。

非常によく知られているのが外資ファンドの日本不動産投資です。

高値で不動産を買いあさる外資ファンドの事を日本人は不思議な目で見ていましたが、外資ファンドの投資基準であるイールドスプレッド(国際に対する不動産のリスクプレミアム)でみれば、英国や米国がすでにスプレッド0%であるのに対し、日本の不動産は2〜3%だったので、世界的に見れば日本の不動産は割安だったのです。

グローバルな話ではなくて身近な例をを出せば、土地取引の際に隣地買収により土地区画の形状や道路付けを改善し、使い勝手と土地を大きくすることで坪単価を上げるという手法はよく行われています。これもアービトラージ取引です。

それでは区分所有投資におけるアービトラージの機会とはどのようなものでしょうか?

それを説明する前に、不動産のプロが指摘する区分所有投資のデメリットを3つあげましょう。

1 空室率が100%か0%のどちらかになるため、キャッシュフローリスクが高い

2 土地部分がないので融資査定における担保価値がない

3 価値を高める方法がほぼ皆無である

3つとも事実ですが、逆に投資する場合には次のようなアービトラージの機会があります。



その1は、投資用と居住用の銀行の融資姿勢に対するアービトラージです。

要するにマンション購入の際に住宅ローンを組む事で、2の問題をなくしてしまい、頭金を出来るだけ減らし、低金利・長期の借入をすることです。

その2は、オーナーチェンジ物件と空室との価格差のアービトラージです。

これはオーナーチェンジ物件を安く購入して、賃借人を退去させて空室にして価値を高め、3の問題を解決して高く売却する事です。

その3は、賃借人の層の違いのアービトラージです。

独身者や学生など転居しやすいワンルームマンション・アパートの賃借人を避け、あまり移動をしないファミリーに部屋を貸す事で投資期間中の空室リスクと再募集費用を抑える事で1の問題を解決します。

その4は少し専門的になりますが、中古価格と賃料のアービトラージです。

マンションは築10年までに新築価格の約50%まで急速に値下がりし、その後は下落が緩やかになりますが20年後でさらに30%、新築時と比べて35%程度の価格になるのが普通です。

銀行の中古マンションの築年別評価査定による融資額も大体この水準です。

そのため、新築の利回りが5%ほどの築10年中古マンションを、銀行の査定水準で購入し賃貸に回すとすると、表面利回りで7・5%ほどの運用になります。

これをファミリー型マンション投資の最低利回りと決めることで、投資基準を数字で押さえる事にします。

プロローグ
アービトラージ
マンション投資失敗談
これまでの方法が儲からない理由
投資を始めるための基本〜自分で考える
投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする
投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
小規模マンション投資
タワー型超高層マンション投資
定期借地権付マンション投資
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