中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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これまでの方法が儲からない理由

借入をする際、投資用と住宅購入とを別の物と考える

改めて言うまでもないことですが、借入は金利だけでも2%近くの差がある住宅ローンで行うべきです。



この金利の差が投資目標を達成出来るか否かに大きく影響します。

借入の際、固定金利変動金利かを選択する必要があります。

投資リスクの分析が不十分

マンション投資不動産投資の中ではリスクの低い投資と言えますが、それでももちろん数多くの考慮すべきリスクがあります。

最大のものは価格リスクです。

価格リスクの内訳は退去リスク(賃料の下落リスクと不払いリスク)、専有部分リスク(募集時の空室リスクという区分所有権の賃借関係リスク)、共有部分リスク(マンション全体の建物構造リスクとマンション運営に関わるリスク)とに分けられます。

これらはオーナーによって管理できる、予測可能なリスクです。

一方、市場リスク(相場の下落リスク、金利上昇リスク)や競合リスク(売却時に同一のマンションで別の部屋が複数売り出される)などは、個人では管理が出来ないリスクです。

リスク分析をする際、個人で管理が出来る、出来ないでリスクを整理しておくことが重要です。

投資計画を立てる際に中古マンションの価格は下落するものだという前提を考えない

投資をする場合、投資期間と投資利回りの目標を明確に設定することは必ず行ってください。

年金の代わりにマンションを買うなどとおかしな事を言う方がいますが、マンション投資を年金の代わりにするのは、確定拠出型年金(確定給付型の反対です)で年金を作るようなものです。

元本保証もないので、将来の安心が増える事はありえません。

不安が増すだけです。

当サイトで述べる投資シミュレーションででは、前提として毎年一定率(減価償却プラスアルファ)で資産が減価します。

つまり5年後に売却すれば必ず元本に損失が出るという想定です。

将来の賃料下落を前提に入れ収益還元法で考えると、価格が下がるとみるのが自然です。


「いいものを安く買う」という幻想にとらわれすぎる

マンション投資では、スーパーで買い物をする時のように「いいものを安く」というわけにはいきません。

そんなことは不動産屋さんでも、一級建築士でも不可能でしょう。

マンション投資には多くの知識が必要であるため、素人は専門家にアドバイスを求めたがるものですが、構造も品質も価格も何もかもが不透明で、比較のしようがないのがマンションです。

適正価格などというものは存在しません。

業界慣習として、専門家は最終的には二つと同じものがないマンションという「個別性」と買主の「価値観」の素晴らしさを強調しますが、資産価値については何も言いません。

「投資は自己責任で」ということです。

マンションの構造や設備について時間を費やす事は否定しませんが、買うタイミングは売りタイミングと同じくらい重要です。

真の価値もわからないまま専門家と称する人たちに手数料を支払い、判断に迷って売り物を逃すなんて馬鹿な真似はやめましょう。

極力シンプルに考えましょう。

要は買った値段に基づいて、5年後に売却した時にトータルリターンで投資目標を達成出来ればいいのです。

マンション投資というゲームは、「自分の買ったマンションは割高かもしれない」と常に考え、何らかの付加価値をつけてそのマンションを喜んで買ってくれる方を探して転売していくものなのです。

付加価値のつけ方に工夫もなく転売する

出来るだけ安く買って出来るだけ高く売る、というのが理想ですが、自ら何らかの付加価値をつけなければそう都合よく転売できません。

ただ地価の上昇を黙って待っているだけでは不可能です。

なお、再開発がらみの案件というものを業者がセールストークでよく使いますが、これはいわゆる「材料含み物件」といわれるもので、再開発によって街の利便性が上がり、その結果地価の値上がりが見込める物件、ということですが購入には注意が必要です。

実際多くの再開発計画が23区内でも準備、実行されていますが、街づくりには六本木ヒルズで17年、アークヒルズで20年かかったといわれています。

これだけ長期間ですと、その間に不況のため、テナント等の解約、再開発計画の大幅見直しといった事も少なくありません。

それにデベロッパーは開発による将来の地価上昇を見込んでマンション用地を仕入れるときに高値入札するため、開発コストを含んだ価格で新築マンションを売り出す事が多く、割高となります。

そのため、再開発地域で売りに出されている中古マンションも、いわば「再開発プレミアム」を価格に上乗せしてくるため、投資利回りの点で魅力のないことが多いです。

付加価値をつけるときいてまっさきに思いつくのがリフォームでしょうが、そんなに簡単に行くでしょうか?

たとえば3000万円の売値相場のマンションに対して、300万円かけてリフォームすると考えてみましょう。

はたしてこのマンションは3300万円以上で売れるでしょうか? 実際問題、3100万円で売れれば良い方です。

200万円はリフォーム業者の売上になり、あなたには自己満足だけが残ります。

中古マンションは酸っぱいレモン

マンションの欠陥は瑕疵ではない

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地価とマンション価格の連動1

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グローバル市場でのマンション投資1

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これまでの方法が儲からない理由
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