中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング

繰り返しになりますが、とにかくマンションというものは流動性が低いです。



売りたいと思った時に簡単に売れるものではりません(もちろん不動産の中では最も流動性が高いのですが)。

今後景気が回復し、給与所得者の賃金が上がり、銀行が融資姿勢を緩和する、という事がければ、マンションの値上がりは難しいと思います。

少なくとも5年から10年は、「値上がり」というのは夢物語だろうと考えています。

中古マンションの価格は収益性で決まります。

例えば買値が表面利回り8%のマンションを、5年後同じ利回りで売ろうとする場合、建物が古くなってる分賃料が下がるので、それを売却価格で調整します。

賃料20万円のマンションを利回り8%で買うと3000万円で買う事になりますが、売却時に賃料は5%下がると考え、同じ8%の利回りで売るのであれば、売却予想価格は2890万、簿価に対して95%になります。

周辺の新築マンションとの価格スプレッドも参考になります。

新築マンションより何割安いと中古マンションが売れるのかの参考になります。

都心5区の築10年以下のマンションの場合、この価格スプレッドは30〜50%となります。

周辺に新築があまりなく、同タイプの中古も供給不足であれば価格スプレッドが縮まっているので、高く売れるチャンスがあります。

いったん売ると決めたら、必ず売り切る、という気持ちがないと売り時を失うことになります。

そのためには投資期間の終了予定日の1年前から売却戦略をしっかりと立てる事が重要です。



いくつかはすでに述べていますが、以下の四つが戦略立案のポイントになります。

賃借人を退去させ、空室にして売り広告を出す。

土地は更地、マンションは空室が最有効使用です。

同一マンションで他に売りが出ている場合、差別化を徹底的にやる

差別化のポイントは、第一が価格、第二が空室・速入居可能、第三が駐車場や駐輪場、ペット飼育、リフォームの有無などになります。

これらを分かりやすくアピールする独自のチラシを作成します。

売り切るための期間は最長3カ月

チラシ・新聞広告・インターネット

オープンルームの営業は1カ月か2カ月程度で一巡するため、相場が下降局面にある場合、この期間にある程度の問い合わせを得られないようであれば売り出しの成功は難しいかと思います。

相場が悪い場合、何度も価格を引き下げない

売り出し価格変更のたびに媒介契約を更新しないといけませんし、価格を引き下げている事実は買い手や業者に足元を見られる事になります。

下げ相場の定石として、最初に着いた買い手を大事にしろ、という事がよく言われていますが、良質の物件の場合は必ずしもそうとは限りません。

プロローグ
これまでの方法が儲からない理由
投資を始めるための基本〜自分で考える
投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする
投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
小規模マンション投資
タワー型超高層マンション投資
定期借地権付マンション投資
エピローグ
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