中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

サイトマップ

賃貸専用ワンルームマンション投資

ワンルームマンションに関しては、否定的に書いてきましたが、もちろん投資メリットもあります。



例えば中古ワンルームマンションの空室の需要というものはほぼ無いといっていいので、オーナーチェンジ物件を購入後、わざわざ賃借人を退去させる事なく、オーナーチェンジ物件のまま売買できるというメリットがあります。

しかし供給過剰である事は疑いようもない事実で、市場にはワンルームマンションの売り物件が溢れています。

23区内でも築10年超の物件では表面利回りで10%近いものも見つけられますが、実際には管理組合がうまく機能せず、管理会社の雑な管理で運営されているのがワンルームマンションなので、築10年超ともなると必要な修繕積立金が大幅に不足しているものが多くなります。

最終的に誰がババを引く事になるか、というのがワンルームマンションです。

分譲ファミリーマンションと異なり、ワンルームマンションは管理に責任を持つ必要のない賃借人が住民の大半であるため、建物の劣化は分譲ファミリーマンションより早く進行します。

また一度空室になってしまうと、優良な賃借人を募集するためにかなりの労力と工夫が必要になります。

賃料引き下げも避けづらいかと思います。

そのため一般論としては、色々なリスクを考慮して、都心3区または5区のマンションで、築5年以内、表面利回り10%以上であれば、買ってもいいレベルだとおもいます。

これは利回りでみると2001年4月の水準です。

激戦区のワンルームマンション賃貸市場で勝ち残る条件としては、地域、立地、新しさ、賃貸水準の全ての面で、競合マンションとの競争力を持っていないと、厳しいかと思うます。

20平米程度のワンルームマンションの場合、先にあげた条件を満たしたマンションでも賃料は月額で9万円が限界かと思います。

購入価格は自動的に1080万円以下(9万×12÷10%)になります。

2008年9月現在、都心5区、築5年以内のワンルームマンションをネットで調べてみると、表面利回りは6%程度で、売買金額の平均が2千万円程度なので、ざっくり言ってしまってこの半値にならないと買える水準とは言えないと思います。



1080万円で利回り10%のマンションを購入した場合の投資採算を試算してみましょう。

賃料9万円の費用控除後のネットの収入が7万円程度と推定し、5年トータルの投資福利利回りの目標を年5%とした場合、5年後の売却価格は914万年(投資額の約85%)となります。

投資期間中の賃料下落、または経費の上昇が10%程度で収まるのであれば、5年後のグロス賃料は8・1万円に下がる事になります。

これは914万円を5年後の売値とすると、表面利回りは10・63%となり、これが5年後の想定売却利回りになります。

ついにで、5%は現金で購入した場合の税引き前の採算ですが、税引き後であれば、収入から経費となる減価償却費とローン金利、その他経費を控除して給与所得と損益通算することができます。

なので不動産所得が赤字であれば税引き後利回りでもそのまま5%を受け取れるか、組んだローン金利が賃料利回りより低ければ、レバレッジを生かしてより高い税引き後リターンを受け取る事も可能となります。

また、黒字であれば税引き後リターンは低くなる場合もあります。

具体的な数字を使って解説しましょう。

キャッシュオンキャッシュリターンを考えると、純賃料が7万円の一千万円のマンションを購入するのに、30年元利均等返済、金利3・0%で8100万円の借入が出来たとして、頭金+手数料他費用(購入価格の7%)、合計270万円に対するCCRは16%となります((84−40・8)/270)。

これは実質利回りであって、本当の投資採算はこの先の税引き後リターンです。

そこで前期CCRを試算した例を使い、実質リターンと費用項目が違うことから生じる税引き後リターンとの違いを試算してみます。

年収を700万として各種控除を考えると約25%の175万円が所得税になり、税引き後の手取りは525万円になります。

一方、年あたりの不動産所得は、管理費・修繕費・固定資産税火災保険料を控除した年間純賃料収入は84万円でした。

ここからさらに税務上費用控除が認められるのは、

1:建物部分に関わる借入金の利子、なのでマンションの建物部分の価値を仮に50%とすると、初年度に税務上、費用として認められる利子は12万円(800万÷2×0.03)、

2:減価償却費、これは定額法のみが認められ、簡易見積もり耐用年数の式、法定耐用年数(47年)−経過年数+経過年数×20%で計算されるので、47−5+5×0・2より、43年となります。

これより年間に費用計上できる減価償却費は9.3万円となります。これに諸経費として10万円を加えると、確定申告上の不動産収入は84−12−9.3−10=52.7万円になります。

この所得が給与所得に合算されるため、税率25%が変わらなければ13.2万円の持ち出しになります。

結局の所、実質利回りの計算では84万円の純収入が、税務上は課税所得として合算されるので、純収入は84−40.8−13.2=30万円となり、税引き後のリターンは11.1%に下がることになります。

プロローグ
これまでの方法が儲からない理由
投資を始めるための基本〜自分で考える
投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする
投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
小規模マンション投資
タワー型超高層マンション投資
定期借地権付マンション投資
エピローグ
■不動産投資自動化ツール・一発鑑太郎![AIR-IK] 
リンク集
“絶対に失敗したくない人の不動産投資セミナー” 〜多忙なサラリーマンでもできる!プロに任せて不労所得を稼ぐ方法〜
土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー  ―― (動画・音声ファイル)
グレーゾーンに挑戦!住宅ローン攻略マニュアル最新版

【支持されて一周年】FX初心者でも空いた時間にぱぱっと稼ぐ、究極のスキャルマジック- 恋スキャFXビクトリーDX完全版












































































中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 All copyrights 2010 by 小田篤史
Google

当サイトは情報のみを提供するサイトです。当サイトの情報を基にしたことによる損失について、サイト管理者は一切関知致しません。