中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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定期借地権付マンション投資

平成4年の新法で土地の円滑な供給を狙い、「定期借地権」が創設されました。



その結果、多くの定期借地権付き分譲マンションが建てられました。

定期借地権付きマンションは、所有権のマンションと比べ、価格が30〜40%ほど安い事が一番のメリットになります。

購入者にとって一番のリスクは、定期借地の期限(通常50年)がくると、住民は建物を壊して更地にして地主に返す取決めになっているので、例え古くなっても建て替えというオプションがないことです。

新法前の普通借地権のような住民の地主に対する建物買取請求権のようなものは原則的にありません。(コンクリート住宅の寿命は20年から100年と言われていますが、それよりも圧倒的に短い50年で、必ず取り壊して産業廃棄物を出すマンションは、環境重視の施策、200年住宅構想から見て、矛盾していますが・・・)。

この契約により、大きな矛盾を抱えたまま、住民は運営を余議なくされます。

ようするに住民が気持良く暮らすために積み立てる建物の修繕積立金と、将来建物を壊し更地にするための建物取り壊し費用の積み立てを、一緒に行わないといけないのです。

それにプラスして、所有権マンションに住むのと比べ、管理費・修繕費の支払い以上に地代(土地価格の1%から2%ほど)と取り壊しの積み立てがかかるので、居住コストは高くなります。

しかし立地の良さと、何よりも価格の安さのおかげで、このタイプのマンションは売れています。

50年後の事など知った事ではない、という典型的なリスク先送りマンションです。

維持管理費の高さ、期限の問題、共にマンション投資家には頭の痛い問題となります。

それに地代の更新が3年に一度なので、インフレ等により維持費が上がる事も、考慮しておく必要があります。

メリットのお話をすれば、都心の借地権付き分譲マンションはどれも立地が非常に良いので、賃借人を簡単に見つける事が出来るという事でしょうか。

いつまでも空室のまま、といった事はほとんどないかと思います。

具体的な例を出していきましょう。

三菱地所が2003年に売りに出した「銀座タワー」(総戸数180戸。70平米で4000万円前半という安さだったため、売り出してすぐに完売)、藤和不動産の「神楽坂アインスタワー」(総戸数275戸)、東京建物の「ブリリア品川シーサイド」(総戸数187戸)、三井不動産の「広尾ガーデンフォレスト(8棟、780戸)、いずれも魅力的な物件です。



それでは所有権価格と比べ、30〜40%割安と言われている定期借地権付きマンションの「適正価格」を調べてみる事にしましょう。

収益還元法を使います。

銀座タワーのある部屋の賃料が年間500万円、還元利回りを年5%とした場合、この区分所有権の所有権価格は1億円(500÷0・05)になります。

所有権であれば500万円の賃料は永遠に続きますが、定期借地権なら50年で終了すると考えます。

50年後の将来元本価値を0として試算すると、理論値は9128万円になります。

つまり所有権価格1億円に対して91%となります。

現実には定期借地権付きマンションの販売価格は、所有権価格の7掛けから6掛けなので、理論値と比較すると相当に安く見えます。

もう少し詳しく見てみましょう。

前の資産では所有権の時に使ったキャップレートをそのまま定期借地権付きマンションにも使いましたが、地代負担、地代負担の上昇リスク、流動性リスク(途中売却が難しいリスク)、建物取り壊し費用、期限が接近したときの建物劣化リスク(もうすぐ建て壊す事がわかってる建物に多額の修繕費をかける住民はいないと思います)、などの所有権マンションにはないリスクを考えると、同じレートを使う事は少々乱暴と言えます。

簡潔に言ってしまえば、所有権マンションに対し、期限に向かって賃料が下落していくリスクです。

このリスクをキャップレートで調整するのであれば、所有権のレートにリスクプレミアムを上乗せする必要があります。

その為に、販売価格の7000万円から逆算してみると、理論キャップレートは6・89%となります(PV(現在価値)=7000、FV(将来価値)=0、PMT(期間利益)=500、N(期間)=50、としてIRR(キャップレート)を求めた場合)。

仮に販売価格が6000万円(4割引)だとしたら、8・17%になります。

それでは中古の借地権付きマンションに投資できる適正価格の目安はどのくらいでしょうか?

定期借地権付きマンション、中古築5年(残存45年)、キャップレートの目標10%とするなら、賃料500万円のマンションであれば購入価格は4931万円となります。

新築時の4割引きを前提としたキャップレート8・17%を適用すると、5941万円です。

これを表面利回りで表すと、それぞれ10・14%(500÷4931)、8・42%(500÷5941)となります。

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投資を始めるための基本〜自分で考える
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投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
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