中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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エピローグ

90年代の不動産バブル崩壊の過程において、政府は業界と組んで景気回復のためになんとか国民に住宅を買わせようと、地価の下落が見込まれていた情勢にもかかわらず、様々な政策を総動員してマイホームを夢見る国民の背中を押し続けました。



その結果600万人もの人々が住宅ローンを組みマンションや一戸建てを購入しました。

しかし景気は回復せず、住宅資産は含み損を抱え、失業者が増えただけに終わりました。

その後2004年頃から世界で起こった過剰流動性の中で、外資ファンドが日本の不動産市場に目を向け、非上場ファンドとJ-REIT市場というヴィークルを使い、停滞していた不動産市場に参入しましたが、サブプライム不況により証券化という裏技が使えなくなった資金は、2007年の秋には勢いを失いました。

レジデンシャル市場をみても、持家信仰者に税金(ローン減税)を浪費し、国民をだまし続けた政府・業者大連合の「住宅コンゲーム(信用詐欺)」は終わりに近づいたようです。

外需だけに頼る市場活性化というのは無理があります。

ちょうちん買いをしてきた国内需要は冷静さを取り戻し、政府が延々と繰り返したきた「新築マイホーム」という夢で、国民に夢を見させる手法は、そろそろ限界です。

今後の日本は低成長、少子高齢化です。

その為今までのように住宅産業が景気の下支えになるような時代はもう終わったのだと思います。

陸続きの欧州や米国とは違い、島国である日本は純血主義を伝統に持ち、移民によるダイナミックな社会変化の道を選ぶ事はないとおもいます。

そうであれば、日本国内での内的成長は望めませんし、地主も企業も、不動産の長期保有リスクに目覚める事と思います。

しかも日本には国内産のリスクマネーがほとんどありません。

税制を見ればはっきりとわかりますが、リスクを果敢に取って資産を築こうとする人間に寛容ではないのです。

投資不労所得を得るのは不健全であるという認識が広く一般に浸透しています。

事実、銀行の融資の際など、金融資産よりも安定した給与所得者を優先します。

しかし資本市場の摂理から、このような国でも、いつの時代でもリスクを取るものにはそれ相当の報いを受け取る事ができます。

もちろんリスクを取る、といっても別にマンション投資である必要はありません。

金融商品は数限りなくありますから、税引き後のリスク・リターンの観点で有利なものを選択すればいいと思います。

ただし、当たり前ですが何を選んでもそれ相応のリスクはついてきます。

株でも不動産でも自己責任で選択すればいいと思います。

実際のところ、現物不動産と比べて株式市場のほうが底を打つのは早いはずなので(株式市場に対しては東京地区の不動産市場が一番早く影響が出ますが、歴史的には3〜6か月の遅行があります)、先に株式市場を手掛けようかとも思っています。

そして不動産投資をしようとする時に、まず出会うのが当サイトで長々と説明してきた住宅に対するコンゲームです。

仮に表面利回りで国際の上乗せ金利(リスクプレミアム)が5%以上のマンションを購入したとしても、5年後に目標利回りを獲得できるかどうかはわかりません。



同僚、先輩、後輩のなかで外資系に勤めながら着実に高収入を得ることが人生における財産形成の主流だと考え、貯金ばかりして試算運用には無頓着な人間がかなりいました。

ボーナスの3分の1から半分を会社の株でもらい、退職時に貯金と、株で税控除を受けて退職金として受け取れば、40代、もしくは30代で何億、何十億が受け取れゆうゆうとリタイア出来る時代がありました。

自らリスクをとって損をするかもしれない投資などする必要などないと。

しかし、私たちは好む好まざるに関わらず、不確実性という大変動という名のグローバル経済に生きなければなりません。

仮に平均的な収入しかもらっていない人間であっても、資本主義のうねりに巻き込まれず生活していくわけにはいかないのです。

資産運用リスクと無関係でいられる人はこの世にはいないのです。

若い世代にとっては、マンション投資というものは大きな賭けです。

人生で最初の大きな買い物でしょう。

頭金ゼロで住宅ローンを組みマンションを購入できる人もいるでしょうが、融資を受けるという事は自分の信用力を先食いされるという事です。

購入した物件の価格リスクは最後まで自分について周り、何かあれば銀行は無慈悲に融資額の回収に走ります。

住宅ローンに縛られ、自分の将来の可能性を狭めるリスクが大きくなりすぎていないか、経済合理的に熟考することです。

これはマイホームだろうとアパート投資であろうと変わりません。

新築・持家信仰・住の聖域などといった余計な事は考える余地もありません。

この国の未来がないのなら、未来に賭け、投資する勇気を持てない人間が増えているからだと考えています。

また、シニアの不動産に偏っている日本の富のいびつな形を、若者に移転する事で正常な形に戻す事が必要だと考えています。

そのためには、リスクを取る勇気を持ち、シニアから富を奪い取ろうとする若者を国は税制の面から応援すべきだと思います。

それこそが日本に内需と消費向上をもたらす、本当の国富政策だと追っています。

これから知的冒険に乗り出す時、あなたは何度も眠れぬ夜を過ごす事になると思います。

でも不安が大きくなればなるほどに、得られる物の大きさも多くなっているという事です。

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