中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする

投資したお金を回収する目標期間と投資したお金の目標利回りのことが投資目標です。



投資の目標期間がマンション投資においてどれだけ重要かを理解していただくために、供給過剰により今現在市場が壊れつつあるワンルームマンション投資についてご説明したいと思います。

マンションを購入しローンの支払いが済めば、日々入ってくる賃料は全て自分のものになるので、マンション投資は年金代わりになる、というセールストークに乗って、アパート投資などに比べお手軽な「ワンルームマンション投資」に、おそらく数十万人の人が手を染めたと思います。

その事はワンルームマンション業者の多さと、ここ何年かで新しく上場をした不動産会社の多くがワンルームマンションの開発・販売を生業としている事から推測がつきます。

しかしいまや節税対策としての効果も少なくなったワンルームマンションを購入した人は、他の運用商品を比べた事はあるのでしょうか?

例えば長期国債に投資するのとどちらが得かと。

それではここで簡単な試算をしてみましょう。

今都心の2000万円(20u)の新築ワンルームマンションを購入し(総投資額は不動産取得税・登記コストを含めて2080万円)賃貸に出すと、月額賃料はおよそ8万円です。

管理費と修繕積立金は合わせて1万円、固定資産税等が年間で8・5万円、一方銀行ローンを8割、1600万円で借りて期間は25年金利は固定で4%とすると月額の元利支払いは、8.53万円。

この標準的な前提では、表面利回りは年4・6%ですが、年間の純収入26・3万円のマイナスです。

この分と減価償却分(毎年定額で21万円程度)その他赤字分を給与所得と損益通産して申告・還付してもらう、という仕組みです。

この仕組みのリスクは大きく分けて3つあります。

@純収入が赤字の運用であること

A確定申告に頼っているため、所得が下がったとき(所得税率が下がったとき)は当初見込んだ還付金が得られない

Bマンションが古くなると賃料は下がり、逆に管理費・修繕費は増えるため収益が悪化してマンションの価格が下落するリスク

Bで元本リスクがどの程度なのかを見ると、、新築は価格が2割のデベロッパーの販売費と利益に消えると考え、残りの8割の価値を法定耐用年数(47年)で定額償却したと考えると、10年後のマンションの理論値は、約63%となります。

という事試算するまでもなく(もし100%自己資金で投資していたとして)この投資は大きなマイナスとなってしまいます。

このような投資にお金を使うのであれば、金利1・7%の長期国債を買ったほうが、いや、普通預金にでも入れておいた方がよほどまし、という結論になるでしょう。



投資は保険と違い期限のあるものなので、投資期間を曖昧にせず明確にすることで、リスクの深さをより良く知ることができるわけです。

マンション投資において投資機関は5年から7年(プロは3年から5年)を目安に実行するべきです。

理由はマンションは古くなればなるほど費用がかかり、大規模修繕等により思わぬ出費がかさむこと、また今後供給過剰の中で賃料の低下を見込むと、下げ幅は近隣の同クラスの築浅のマンションより設備に劣る中古マンションの方が大きくなることです。

つまり時間をかければかけるほど不確実性が急速に増大するのが中古マンションの怖さだからです。

ところで、ここで投資期間をプロの投資期間より若干長くしているのは、個人の場合売却先が限られるので売却のタイミングに幅を持たせたいことと、個人の場合仲介手数料等の取引コストが大きいので償却期間がほしいこと、オーナーチェンジで買った物件を空き室にして売るため、その交渉に手間取ることを考えてのことです。

投資利回りの目標としては、今後は年率20%とか25%とかを目標にするのは難しいと思います。

投資元本の毀損を想定しなければならないからです。

もちろん投資元本の毀損をできるだけ緩和する方策はありますが、今の時代にまったく毀損しないことを想定するのは甘いと言わざるを得ないでしょう。

投資元本の毀損を想定するとは、価格リスクを考えることですが、これはキャッシュフローが想定より現象するリスクと言い換えられます。

賃料の下落以外にも、賃借人募集時の空室期間リスク(例えば5年間で6ヶ月とするとこれは全体賃貸期間の10%相当)等、想定キャッシュフローを受け取れないリスクは数多くあるため、これを売却時の投資元本の毀損として投資計画に組み込むわけです。

目標利回りの現実的な線は、せいぜい長期国債に2%から3%をリスクプレミアムとして上乗せした水準(3.8%から4.8%)がせいぜいだと考えます。
 
こんな水準では面白くない、と言い張る方は、税引き後のトータルリターンの4%程度の運用利回りがどのくらい高いものなのかを一度考えてみる事です。

米国国債を購入しても4%も取れない低金利時代です。

しかも米国債を買えば為替リスクというコントロール不能のリスクを負う上に、利息には一律20%の源泉税がかかります。

リスクが限定的で為替リスクのない5年程度の運用で、税引き後4%の運用はどこを探しても他にありません。

逆に年率20%欲しいという人は一体どれほどのリスクをとりたいのでしょうか?

投資期間中のどんな「奇跡」を期待しているのでしょうか?

(もちろん不動産投資でもその可能性が0%ではありません。しかし区分所有権の投資ではその確率は非常に低いです。購入後に突然総会で建て替え決議が成立するとか、マンションの立地が高度再開発地域に指定されて容積率が大幅に上昇するといったことでも起こらない限り、23区ないの住戸余剰が百万戸時代をやがて迎えるという環境では難しいのではないでしょうか)。

プロローグ
これまでの方法が儲からない理由
投資を始めるための基本〜自分で考える
投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする
投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
小規模マンション投資
タワー型超高層マンション投資
定期借地権付マンション投資
エピローグ
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