中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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マンション購入のルール〜出口戦略を考える

何か物を買う目的は、消費するためであって、骨董品でもない限り利用価値がなくなれば捨てられるのが当たり前です。



しかし不動産は金融商品なので、その活用によって生まれる賃料や配当金というインカム収入と、売却して得られるキャピタルロス/ゲインの合計によって購入前に期待した投資リターンが獲得できると思うから購入するわけです。

なので不動産であるマンションを購入する場合は、何よりも投資期間終了後に換金可能なものである必要があります。

まずこの事を強調したのは、ワンルームマンションのように、買ったらそのうちローンが返済されるので、その後は賃料が入ってくる、などという間違った認識をもってもらいたくないからです。

不動産で財をなした識者は、不動産はインカム収入で考えるべきであって、キャピタルゲイン主体の株式とは根本的に違うと言い張ります。

しかしそれはトータルリターンを無視した誤った認識です。

どちらもインカム、キャピタルの二つから投資利回りを決める投資に変わりありません。

投資期間の存在しない投資などあり得る筈がありません。

売却する事を想定しない投資はありえないはずです。

そして売却すれば、望む望まないに関わらずキャピタル総益が発生します。

バブルの頃と違い、不動産は長く持てば持つほどに価値が上がり続けるようなものではなくなってしまいました。

そのため、物件選びで重要な事は、何よりもまず将来売却する際に、合理的な価格で買ってくれる買い手があらわれてくれるような物件を選ぶことです。

そのためにまず地域(投資エリア)を限定します。

対象となる地域は都心5区(千代田区、中央区、港区、渋谷区、目黒区)です。

そこに適当なものがなければ8区(5区プラス新宿区、文京区、世田谷区)まで広げ、仕方がない場合に限り、品川区、豊島区、墨田区、江東区等その他23区まで広げるものとします。

理由は、古くからある旧市街地が多く、加えて利便性が高い地域こそが老若男女に人気のあるエリアであり、地域の伝統的なコミュニティがしっかりしているため住民の活力があり、好不況にかかわらず賃貸需要が安定しているからです。

また安定性が高いという意味は、条例や用地の制約から、新規賃貸物件の供給、とくにタワー型マンションの供給が限られるということでもあります。

この点、港区、品川区、江東区では、埋め立て地に建てられたタワー型超高層マンションが多く、新興の住民による地域のコミュニティづくりはまだまだ先の話です。

将来の発展性という夢の部分が業者によって注目されていますが、高値買いのリスクがあります。

またこの地域には工業専用地域が残っており、これからの超高層マンションやオフィスを軸とした再開発計画により、住居供給がさらに増える可能性があります。 

実際東京23区の中古マンションの取引量が一番多いのが5区です。

この地域の中古マンションに対する人気と換金性がいかに高いかがわかります。



次に物件(区分所有権)そのものの選び方ですが、、これは新・大・高という3条件にまとめられます。

通常マンション選びのポイントで「近」(つまり駅近、公共施設に近いという意味)が加わることが多いのですが、当サイトで対象としている地域で「近」の条件を満たすのは当然ということで、この条件を省略しています。
 
「新」は築浅、つまり築10年以内(適当なものがなければ20年以内)です。

マンションは古くなればなるほど費用がかさみ、設備や共用部の劣化などで未修繕箇所が増え、機能的・物理的劣化が加速していきます。

また、それと並行して賃料は下落していきます。

しかも建て替えは非常に困難です。

つまり古くなるほど表面利回りと実質金利の差は、費用とその他の不確実性が増える分、開くことになります。

このことは、マンション関係者の間では常識なので、20年以上経過すると買い手は大幅に減り、銀行の融資もつきにくくなります(例外的に管理が非常にしっかりしている極少数の大型マンションは価値を保ち十分な流動性を維持していくと思われます)。

「大」は大規模マンション(少なくとも総戸数200戸以上)をターゲットにするという事です。

大型の低高層の分譲マンションにはスケールメリットが多く存在します。

また部屋の間取りは、可変性の造りであれば2LDKでも3LDKでも問題なく、50平米から100平米の広さをもつコンパクトかファミリータイプが理想的です。

部屋の向きについては、一般に人気の高い南向きより角部屋タイプ多い北西向きが穴場です。

高層階なら西向きで富士山が見えますし、冬は日差しが長く延びて暖かく(午後は洗濯物がよく乾くと、北西向きの高層マンションに住む方が言っています)何よりデベロッパーの設計時の価格付けは階層と位置で標準化されているため、北西向きは割安で設定され、分譲マンションでも投資用として買われる方も多く、中古市場に出やすいという特徴があります。

忘れないで欲しいのは、自分が見て住んでもいいと考えられるマンションでない限り賃借人が気に入るわけがないということです。

「高」はもちろん高利回り物件を狙うということです、賃貸中の物件は、賃貸契約を調べる事とあわせて、賃借人の信用力や属性のチェックが不可欠です。

相場に比べて妙に賃料が高かったり、賃借人が風俗関係と見られる場合は要注意です(これもまた反社会的勢力が賃借人でない限り、絶対に避けるべき、という話ではありません。

要は高利回りとリスクのバランスの適正がどうかの問題です)。

ただし都心5区の築浅ファミリー型マンションでオーナーチェンジ物件(賃貸中の物件)が出ることは稀です。

良質の物件は誰も人に貸したがらないし、一度貸してしまえば、売却時に値段をたたかれるものだからです。

リターンの計算に注意1

リターンの計算に注意2

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投資を始めるための基本〜自分で考える
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投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
リターンの計算に注意1
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マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
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