中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択

次になぜ「大」、大型マンションがいいのかを見ていきたいと思います。



ざっくりと説明してしまえば、

@大規模マンションは、20〜30戸の小規模マンションに比べ取引数が圧倒的に多いので、継続的な売買事例が生まれ、価格が適正化しやすいこと

A都心においては広い敷地を要する低層・高層の大型マンションは今度とも再開発が難しく、希少価値が出ること

B共用部が広く・充実し、スケールメリットによる経費削減当で管理を効率化できること

Cマンション内コミュニティ管理組合が機能しているケースが多く住民のマンションの価値を守ろう、とする意識が高いこと

ということです。

それぞれを掘り下げていきましょう。

都内にはマンションが5万棟以上あると言われていますが、23区内の総戸数200戸以上の大型マンションはそのうちのわずか数%、多くは30戸から40戸の小型マンションです。

港区・品川区・江東区の3区に林立するタワー型超高層マンションを外して考えれば、大型マンションは都内に100棟程度しかないであろうと思われます。

都心8区に限れば50棟もないでしょう。

今後、大学キャンパスの東京回帰現象の中で、中高層のマンション建設に最適な、数万坪のマンション用地はどのデベロッパーも手に入りづらくなる事が予測されます。

そうなると大型マンションは希少価値となってくる事が容易に予測できます。

タワー型マンションの定説として、希少価値があり、眺望の付加価値の為に値崩れしない、というものがありますが、今後はあてはまらないと思います。

超高層マンションの供給は過剰なほどに行われており、不動産経済研究所データによると平成19年以降の完成物件は23区内だけで213件、8万829戸が計画されています。

平成12年からのマンションブームで、関東圏の新築マンション供給は毎年8万戸を超えて過剰感がありますが、タワー型は23区内のみで8万戸以上もの建設が計画されているのです。

さらに23区内には将来的にマンションやオフィスに転用可能な工業専用地域が10・55平方kmもあり、これが今後再開発されていくとみられています。

単純に土地の効率を考えれば町交渉の建物が中心となる事と思います。

仮に超高層マンションなら30万戸以上の供給過剰です。

はたして定説の通り、希少性などあるのでしょうか?



取引件数が多いというのも大規模マンションの特色の一つです。

常にマンション内のどこかで物件が売りだされている状況の為、買う側からしてみれば値段の比較がしやすいといったメリットがあります。

大規模マンションはファミリー型の間取りが中心であっても、投資用として購入した層が結構います。

また、複数棟が敷地を共有している場合、いくつかの棟は賃貸棟として運用されているケースも多く、並列する分譲棟でも価格の設定は合理的に、投資利回りに基づく収益価格をベンチマークする交渉が可能になります。

大規模マンションのメリットの一つにスケールメリットがあります。

集合住宅は住民から管理費・修繕費を集め、マンションの重要な資産である共有部の維持・管理にあてる仕組みで動いています。

当然のことながら住民が多ければ多いほどに集める資金も多くなり、効率的に利用されればマンション全体の価値を維持するのに役立つ事になります。

500戸規模のマンションでは年間予算が数億円にもなり、それが実際に使われるまでに大きな運用益を積み上げることができます。

これはマンションの財政健全化に寄与します。

このような大きな予算の執行は管理会社が行いますが、予算の企画・立案、管理会社による予算執行の管理責任は、区分所有法上は住民の団体である管理組合、具体的に言うと住民代表である10〜20人の役員からなる理事会で行われます。

そのため、共用部の大きな大規模マンションにおいて、この理事会の役割が非常に重要です。

しかしその事はマンションを購入する人は意外に知りません。

例えをあげると理事会の仕事として、予算の編成以外にも、管理費、修繕費の支出の見直し、長期修繕計画の見直しがあります。

これらはマンションが新築で分譲された際にデベロッパーにより販売をスムーズにできるようにきめられたものです(一般に管理費は高め、修繕費は低めで始まり、その後5年ごとに修繕費が引き上げられます)。

そのうちに新築時の5倍から6倍になるようにきめられていますが、賃料マンションは古くなるほどに下落するので、結果的に純賃料は低下する事になります。

これを実際の状況に合わせて調節していくのが、理事会の仕事です。

運用経費、運営ルールを理事会がどのように修正していくかによって、将来の費用支出額が変化していくので、大規模マンションへの投資を考える場合、理事会の活動に目を配る必要があります。

マンションというものは、メンテナンスの重要性や防犯の不安が少しでも管理会社からでてくれば、そこに住む人間はいくらでもお金をかけ続ける事になります。

そうだからこそ、マンション価値を維持するため、運営目標を決め、費用を予算化し、合理的に運用する理事会というものが必要なのです。

もし投資対象のマンションの理事会が、新築時から10年経っても一回も管理費・修繕費・長期修繕計画の修正に着手してなければ非常に危ないです。

管理会社に丸投げしている理事会である可能性が高く、管理費は割高、修繕積立金は不足している場合が多いです。

建物のメンテナンスを適正なタイミングとコストで実施しないと、将来的に修繕費が急激に増えるリスクがあります。

また築10年近くになると、管理費・修繕積立金を滞納する住民が出てくるので、これら未収金の残高と回収履歴も必要です。

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