中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く

これは借入金の計画の話ですが、要はレバレッジをできる限り高くして、期間のアウトキャッシュフローはできるだけ軽くするべきだという事です。



いざとなったら公にならない任意整理などもありますから、返せなくなったらどうしようなどと、心配してもどうしようもありません。

日本の金融機関が個人に提供するローンはリコースローンですから、頭金なんてほとんど関係ありません。

あなたが立派な給与所得者でありさえすれば、マトリックスのどこにあてはまるかだけ(例えば年収と年間返済額の割合とか)。

後は銀行の担保評価(マンション価格の査定)がありますが、ここで対象となるマンションなら、担保評価は問題なしでしょう。

そのため、金利が低いうちに借りられるだけ借りてしまうのが得です。

住宅ローンの金利環境は、平成20年6月実行の場合某銀行の提示レートをみると(1・5%から2・5%が基準金利から差し引かれる)優遇金利で2・4%(10年固定)、2・73%(20年固定)となっています(住宅ローンを受ける人のほとんどが優遇金利で借りますから、この「基準金利」というのは意味のないものです)。

また住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35という35年固定型は窓口となる金融機関によって提示レートが違いますが、3・09%から3・5%です。

これに加えて団体信用生命保険に加入する場合は(任意です)さらに0・25%が上乗せされます(詳しくはWEBで「フラット35」と検索しお調べください)

これが投資用となると銀行の態度は豹変します。

金利は1・5%から2・5%は高くなりますし、今の環境ですと、頭金も購入価格の二割から三割程度要求されることになると思います。

弁済がおかしくなれば個人資産まで押さえに来るリコースローンなのですから、銀行にとっては住宅用でも投資用でもリスクは同じはずだ、と思われますが、実は違います。

また理由として、ローン返済に対する本気度(自宅を手放したくないという執念)の方が投資用より優るから、などという説明がされますが、実際にはそうでもありません。

詳しくは割愛しますが、簡単に言ってこれはそんな感情的な話ではなく、純粋に銀行の経済性の違いによるものです。

銀行は国際ルールであるBIS規制により資産ごとに細かくリスクが明記されていてそのリスク資産ごとにウエート付けされた積むべき資産の合計がリスク資産全体の8%以上になるよう決められています。

例えば国際とキャッシュはリスクウエートはゼロ、つまりいくら資産を積んでも資本は要りません。

企業貸付の場合、企業の信用力に応じ貸し出すたびに貸付額の20%から100%の資本が必要となります(金利などの市場リスクは別)。

「住宅ローン」の場合リスクウエートは35%です。

これは例えば5000万円の住宅用であれば、リスクウエートが100%の資産(例えば投資用マンション)なら400万円(5000万円×8%)の資本を用意しないと貸付できないところを、35%ですから140万円(5000万円×35%×8%)の資本で済みます。

一つのローンで形式を変えるだけで銀行にとって280万円の資本セービングです(銀行にとって資本というものがどれほど重要か、それゆえどれほどの資本コストを負担しているかは割愛しますが、税引き前にすれば10%を超えるものだということです)。

銀行は当然ながら慈善事業として商売をしているわけではないので、全てにおいて経済性で判断します。

たとえ不況であろうと銀行は優良給与所得者に対して住宅ローンを出したいのです。

住宅ローンはその人の長期の信用力(給与獲得能力)のいわば先食いです。

一度消費したらそれまでで、ローンを返済するか、給与が増えるか、その他の資産からでてくる安定したキャッシュフローがない限り与信枠は増えません(ただこの与信枠も未来永劫一定額というものではなく、景気や市場環境しだいで増えたり、減ったりします)。

使う場合はよく考えて使う必要があります。



現実に不況であろうと、信用収縮があろうと不動産会社が倒産しようと住宅ローンだけは特別で、顧客獲得競争は激化する一方です。

住宅ローンの提供金融機関は今や供給過剰です。

それなのにこの2009年6月からゆうちょ銀行が民営化後の新規事業として、スルガ銀行と提携して初めて住宅ローンをスタートします。

ここでの実績はゆうちょグループの今後の新規事業の許認可に影響するので、環境が悪かろうと早めの実績を作るため必死で住宅ローンを売り込むはずです。

とりあえず結論として、借入については、すでに住宅ローンを抱えている人を除いて、極力住宅ローンで申し込みます。

現実に住む必要はありません。

一ヶ月後に状況が変わったと言っておけば問題ありません。

銀行もちゃんとした給与所得者なら、どんな手を使っても住宅ローンを出したいので詮索してきません。

それでも住民票を一度移して元に戻す手間くらいはかかりますが。

万が一返せなくなるような場合というのは、多分@賃借人が退去した後の再募集がうまくいかずキャッシュフローが回らなくなった、A賃借人が賃料を滞納して円滑に退出させられなかった、B売却時に賃借人が立ち退きを拒否したためオーナーチェンジ物件として売らざるを得ず売却価格が予想価格を下回った、のどれかだと思います。

どれも区分所有投資にありがちなリスクですし、投資のこの程度のリスクはつきものです。

前期の@からBが発生して1年も状況が回復しないようなら、今回の投資は失敗です。

取り返しのつかない事になる前に撤退しましょう。

自分の住宅にして住めばいい、などというのはリスクの先送りで、百害あって一利なしです。その場合は物件を売却してもローンの残債は残ることになります。

ここからは銀行との交渉です。

いわゆる任意整理というやつです。

ローンの残債を保全するために銀行は何とか担保となるような不動産を見つけようとするでしょうが、住宅を失ったあなたには何の不動産は持っていないはずです。

親の不動産を担保に提供する、金融資産を取り崩すなどと絶対に考えてはいけません。

その他のリスクは給与の差し押さえだけですが、それも生活に必要なお金は対象になりません。

銀行はこういうときのために高い保証料を払わせているので、住宅ローンの残債のために裁判を起こすほど人も時間も余ってはいません。

競売物件ともなると一般の市場価格より低く分配されるうえに手続きに時間もかかります。

ということは、銀行から見ても借り手の相談を受けて任意整理に踏み切った方が得なわけです。

残債のために首をつる必要はありません。

賃貸に住む平穏なあなたの生活と給与は守られます。

この投資という賭けに失敗した場合のデメリットとしては銀行から信用を失い、5年程度は借入するのは無理なことくらいです。

プロローグ
これまでの方法が儲からない理由
投資を始めるための基本〜自分で考える
投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする
投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
小規模マンション投資
タワー型超高層マンション投資
定期借地権付マンション投資
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