中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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マンション購入のルール〜誰に貸すか

募集をかけたからといって、借り手がすぐに集まるなどという事は幻想です。



ワンルームマンションのような賃料が十万円以下の独身者や学生向けの部屋ならまだしも、都心で賃料が20万円以上の部屋を借りる賃借人は、

@外資系法人契約者(賃料20万円〜30万円を払えるのは30歳前後の年収1500万円以上のアソシエイツからバイスプレジデント、40万円〜50万円で年収4000万円以上のディレクタークラスの肩書を持つ者)

A節税対策個人事業主か医者・弁護士などの高度専門職

Bその他芸能人等

であり、賃借人の層は限定されます。

しかも彼らはだいたい、すでにどこかのマンションを借りています。

彼らは基本的に一般募集で応募してくる事はありませんし、ヘッドハンティングなどで会社を変わる場合、特に時期は決まっていません。

そのためこの手の募集については、他の賃貸マンションにすでに住んでいる方々をより魅力的な条件で自分のマンションに引き抜いてくるような営業が必要になります。

幸いなことに、賃貸の勧誘を不動産会社の店頭掲示、専門雑誌やネット掲示板等の手段以外で募集しているところはほとんどないようです。

いまのところマンション住戸の郵便受けにチラシが投げ込まれるのはマンションの売買の勧誘に限られていますが、賃貸の魅力的な勧誘のチラシをポスティングしてしまうという手法は意外と有効です。

賃貸の仲介会社と契約を結ぶ場合はあらかじめこのような工夫の余地があるのかを話し合っておきましょう。

相手も商売なので、契約出来なければ手数料は入らないわけですし、賃貸大競争の時代に、中途半端な賃料で客付けを依頼されても広告費と時間の無駄になるのは十分承知のはずですので、座して待つな、という顧客の依頼を受けて、近隣の高級賃貸マンションの郵便受けにチラシを投げ込むぐらいの努力は何でもないでしょう。

賃借人というものはいったん賃貸契約を結んでしまうと、もはや賃貸市場のことは(次の更新時期までは)忘れてしまいますから不動産会社の店頭掲示、専門雑誌やネット掲示板などはまず見る事はありません。

郵便受けの身近な広告でも見ないと気付かないものです。



ところで、これまで賃料相場は今後とも下落するとご説明してきましたが、この根拠は総務省の発表している人口統計や国立社会保障人口問題研究所不のマクロデータだけではありません。

21世紀に入って日本では少子高齢化と人口減少が問題にされてきました。

この間東京23区内をみると人口は増加し、子供の数も増え始めています。

これも小泉改革での東京の魅力を高めるための諸政策のたまものですが、今度もとこの傾向が続けば、23区特に都心5区での賃料下落は起こりづらいかと思います。

この傾向が続かないと思うのは、

@すでに総選挙を前に与党は民主党の攻勢に押され、景気停滞下で財政の健全化より景気回復に焦点を絞り、これまでの資源の東京への傾斜配分を改め、地方への資源配分を高めようとしている。

これは「持てるものと持たざる者の痛み分け社会主義政策」というべきもので、経済の効率化は一時的にせよ減退する。

A賃貸住宅居住者層の中心だった39歳以下の世帯(62.4%が借家)が2015年までに108万人の減少になること。

B所得が増えない一方で物価が上昇し、賃借人の相対的賃料支払い能力が低下していること。

C賃貸住宅の大量供給が続くこと(今後8万戸が供給される超高層マンションだけでも全体の約25%から30%は賃貸物件)

D市場金利に下落する余地はなく今後は上昇すること。

という事実からです(「マンション賃貸市場の今後の動向」)。

ただ一方で、これはちょっと古いデータですが、2004年のリクルート等の調査では賃貸住宅居住者の永住希望は、99年の43・9%から2003年には57%へ増加しており、この比率は高まる傾向を見せています。

この事からはっきり言えることは、今後賃貸需要は(政府の政策転換がない限り)劇的に増えないが減りもしない一方で、賃貸物件は急増するため、需要ギャップは拡大するということです。

将来的には、顧客の母数が増えない中で、都心のマンションにおいて既存顧客の奪い合いが過熱するかと思われます。

賃借人は今住んでいるマンションより安く、広く、新しい物件を求めて移動するでしょう。

そのため物件を購入する際には、差別化出来る物件を選ぶ事が重要です。

ワンルームや1Kのアパートに住む顧客は1DKやコンパクトタイプのマンションに移動する可能性が高いと思われます。

また50平米程度の狭いマンションで暮らしていた顧客や60や70平米の広く新しいマンションを求めて移動する、という予測が立ちます。

プロローグ
これまでの方法が儲からない理由
投資を始めるための基本〜自分で考える
投資を始めるための基本〜投資目標を明確にする
投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
付加価値をつける売却戦略〜売却のタイミング
付加価値をつける売却戦略〜仲介業者にインセンティブ
賃貸専用ワンルームマンション投資
小規模マンション投資
タワー型超高層マンション投資
定期借地権付マンション投資
エピローグ
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