中古マンションを買って安定収入を得る投資の話 

頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

都心のファミリー向けの大型分譲マンションを中古で住宅ローンで買って投資し、売却時も上手にロスなく処分できるうまい方法を解説します。

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付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから

すでに申し上げた通り、現在都心のファミリータイプのマンションは、オーナーチェンジで手に入れる事は難しくなっています。



運良く自分が買いたい物件をオーナーチェンジで買う事ができたら、後は賃借人を退去させさえすれば、2割ほどの「裁定取引益」(購入と売却の間の利ざやを得るアービトラージ取引益)を得ることができると思います。

この裁定取引の表面利回りを考えましょう。

表面利回り8%ほどのオーナーチェンジ物件を買い、空室にし、6・5%の利回りの賃料ベースを想定し、売り出します。

仮に賃料が購入時と変わらないのであれば、23%もの利益となります。

ファミリータイプのマンションの場合、自宅以外にも別宅、オフィス代わりなど様々な使用用途へのニーズがあるため、オーナーによる最有効使用が可能であるからです。

反対に賃貸のままの場合、運用以外の使い道がなく、広くなればなるほど相対的に1平米あたりの賃料は安くなる傾向があります。

そのままだと賃料利回りはワンルームと比較すると見劣りすることになります。

利回りを上げるために価格調整を行うと、空室の場合と比較して2割から3割、価格を下げることが必要になります。

そのため、オーナーチェンジ物件を高い利回りで買い、賃借人を退去させて売却する、というのは古典的ではありますが一番簡単に出来る付加価値の付け方です。

空室にしろオーナーチェンジにしろ、マンションを購入する場合、投資期間中は誰かに貸して賃料を稼ぐので、どちらの場合でも売却する際には極力短い時間で空室にする必要があります。

賃借人を退去させる方法ですが、大きく分けて4つあります。

@ 賃貸借契約に基づき、解除日の6か月前までに、内容証明郵便で解除の理由を記した通知を賃借人に送りつけて直接交渉する。

A 退去専門の業者を利用する。

B 解除の通知の代わりに賃料の大幅値上げを、賃貸業者を通じて通知し、賃借人に先に行動を起こさせる。

C 賃借人を募集するとき、最初から定期借家契約で契約する。

どの方法も、賃借人が大手法人との法人契約か、良質の給与所得者である事が前提条件です。

そのため賃借人は、合理的な判断がきちんと出来る人間という事です(月額賃料20〜30万円の水準であれば合理的な判断の出来る人間であると思って間違いありません。

逆に比較的低額な10〜20万円程度の賃借人は、交渉時に感情的になって話がこじれるという可能性があります。

一般的に、収入の低い人は収入に占める住宅費の割合が高く、交渉時に感情になりやすい場合が多くなるようです)。



@〜Bの方法のうちで@はかなりまっとうな方法で、賃借人と直接交渉するのでお互いに感情的になりやすく、あまりオススメ出来ません。

Aは交渉を外部に委託するので、再投資後の物件管理委託を条件にされたり、賃料の何カ月分といった費用がかかるので、かなり揉めそうな賃借人相手以外には利用しない方がいいでしょう。

蛇足ですが交渉が難航しそうな相手の場合、弁護士司法書士に頼む方法があります。

Bは、どこの業者でも通知と連絡レベルの業務であれば賃料の半月分か1カ月分ほどの手数料で代行してくれるので、自信で退去戦略を考えられるのであればオススメです。

借地借家法28条では家主からの「契約を更新しない旨の通知」は「正当な理由」が認められない限り無効となっています。

この「正当な理由」というものが、解約を求める家主側からしてみれば非常にやっかいです。

「正当な理由」を栽培所が判断する場合、@建物を必要とする賃貸人・賃借人双方の事情、A賃借権の過去の経緯、B建物の利用状況と現状、C立ち退き料の申し出、を総合的に考慮します。

「必要性の有無」が家主の明け渡し要求において大切になってくるわけです。

一度他人に貸してしまうと簡単には立ち退きをさせることが出来ない、というのが良質なファミリータイプの部屋を賃貸に出すオーナーが少ない、分譲マンションの購入を選ぶ人が多いという現状の理由です。

「マンションを高く売るために早く出ていってほしい」という本音は、法的弱者である賃借人を退去させる「正当な理由」にはならないという事です。

そこで家主側のやむを得ない事情(家族構成の変化、経済的困窮等)を訴え、賃借人が経済合理性から自発的に退去してくれるような環境を作り上げるわけです。

それと、相手によっては家主の家族の事情により、今貸している部屋を自用にするとことにしたという内容を書いた更新否認通知を、更新期日より6か月前に送付するという方法もあります。

絶対にしてはいけない事は、更新期日まで6カ月を切っているのに、立ち退きを要求することです。

このような事をすると賃借人はオーナーに対して不信感を抱き、退去交渉がうまくいかなくなる事が多いです。

マンションを売却する際に、リフォームをして付加価値を高めましょう、と勧めてくる業者がいます。

これはリフォーム業者が儲かるだけであって、価格引き上げにはあまりつながりません(カーテンや備え付けエアコン等の買い替えなど、簡単なリフォームであれば効果はありますが)。

仮に500万円かけてリフォームをするくらいであれば、その分値下げしてしまった方がよほど効果的です。

その為簡単な部屋のクリーニングだけして、後は買い手の予算でリフォームなど検討してもらうのが、売却時には一番だと思います。

マンション内駐車場を付加価値にする

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投資を始めるための基本〜自分で考える
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投資を始めるための基本〜損切りは投資の一部
マンション購入のルール〜出口戦略を考える
マンション購入のルール〜都心の大型分譲マンションを選択
マンション購入のルール〜頭金は小さく、期間は長く
マンション購入のルール〜誰に貸すか
付加価値をつける売却戦略〜オーナーチェンジは空き家にしてから
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