頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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不動産がほかの投資よりも有利な点

数ある投資手法の中でも、自分の努力によって、たとえ空室だらけでも必死に取り組めば必ず満室になり利回りを向上させられるという点で、不動産が一番のお勧めだと思っています。



その不動産投資のメリットを挙げていきます。

第一に不動産経営は「事業」として認められるので、物件の購入やリフォームリノベーションなどに必要な資金を金融機関から借りることができ、長引く不況で銀行の融資が不動産投資に対して厳しくなっている現状はありますが、これは株やFX、先物取引などにはないメリットです。

次に、建物の価値がゼロになったとしても、土地の価値までは絶対にゼロにならないので、経営がうまくいかなくても、いざとなれば物件を売ることで、投資した金額の半分くらいは回収できるため、株や先物に比べて、大きな損失がありません。

最後に、株や先物は、銘柄の額が毎日、瞬間ごとに変動するので、1カ月で2倍になったり、1年で10倍になったりする一方、ある日突然大暴落が起きたり、会社が倒産したりして紙切れ同然の価値になることもありますが、不動産は、1カ月で家賃が2倍になったり、半額になったりということはなく、景気には左右されますが、その値動きはゆるやかなために、資金計画が立てやすく、安定性も魅力のひとつです。

以上のように、不動産投資は安定していて大ハズレがないことから、 「ミドルリスク・ミドルリターン」 と呼ばれています。


サポートする各種業者が存在する

そのほかにもメリットがあります。

そのひとつは、オーナーを助けてくれる業種がたくさんあるということで、賃貸物件を経営するには、リフォーム・リノベーション、リーシング(入居募集)、入居者管理、清掃をはじめとした物件管理など、やらなければならないことがたくさんあり、それぞれにノウハウが必要です。

それらすべてが 業種として確立されているので、お金を払って各種業者に任せることができる点も、不動産経営の魅力的な点です。

信頼できる業者を得て、仕組みを作ってしまえば、その後の手間はほとんどかからないので、兼業しながらこなすことができ、物件を増やして規模を大きくしていけば、本業をやめても、収入が入ってくるということも夢ではありません。

さらに、不動産投資には節税のメリットもあります。

法定耐用年数内の物件の建物を購入した場合、実際の支出を伴わない減価償却費という必要経費が認められています。

物件の購入後、リフォーム・リノベーションをした場合、その支出を経費として計上することができます。

また、資産家の場合現金を所有しているよりも、投資用不動産を所有していたほうが、相続税が軽減される場合があり、相続税対策としても有効です。

最後に、物価が上がると、手持ちの現金の価値は下がります。

インフレが始まる前にその現金を不動産化すれば、物価の上昇に応じてその不動産の価値も上がるので、インフレに強いことも大きなメリットです。

以上が不動産投資のメリットですが、次に不動産投資のマイナスポイントを見ていきます。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
入居者が入らなかったらどうしよう
不動産がほかの投資よりも有利な点
不動産投資のリスクにも目を向ける
少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
家主ではなく経営者の感覚を持つ
魅力的な部屋作りとプロモーションが大事
リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
管理会社にとって一番重要な仕事
管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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