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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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悪い物件の中でも買ってはいけない物件

まず、建物の寿命が持たない物件。



築20〜25年というのは、買ってからさらに20〜30年は経営することを考えているからです。

もちろん築10〜15年でもいいですが、そのような物件だとそれほど安く売りに出ないと思います。

そして、建物の寿命はケースバイケースですので、専門家にも見てもらう必要があります。

なお築20〜25年の物件は、ちょうどバブル景気のころに建てられた建物で、そのころの賃貸物件は、バス・トイレ別ではなくて3点ユニットバスが多く、当時はすごく流行っていましたが、現在3点ユニットバスは不人気設備の代名詞です。

ですから空室だらけで手ごろな「悪い物件」が多いという事情もあります。

そのほかに、店舗が入っている物件で、現在空いているのであれば、絶対に買わないほうがいいと思います。


テナントや競売物件は対象にしない

居住用物件の場合、リノベーションによって魅力的な部屋を用意すればいいのですが、テナントは基本的にスケルトン(内装設備を撤去した状態)で貸すので、居住用物件と同じ方法はできなくて、結局はテナント料を下げるしか方法がないので収益に影響します。

店舗を住居に改築する手段もありますが、かなりコストがかかります。

たとえば飲食店の場合、油で詰まっている配管の洗浄から始まり、住居用の水回りを新たに入れて、壁、建具、天井、照明も新しくするなどその費用で収益率が非常に悪くなるので、特別なコネやノウハウがなければ避けたほうが無難だと思います。

また、競売物件は非常に安く購入できそうなイメージがありますが、かなり前からブームで一般の人がどんどん参入しているために、落札金額も上がり、普通に流通している物件と価格差がないどころか、逆に高いと感じることさえあります。

その上、競売は経営破たんしたオーナーの物件が大部分で、メンテナンスがされていないために、再生に非常にコストがかかります。

区分所有マンションの場合、滞納された修繕積立金や管理費を新に購入した人が負担しなければなりません。

さらに、占有屋(兢売物件の落札者に多額の立ち退き料を要求する人)や前の住人との立ち退き交渉などに巻き込まれる可能性もあります。

つまり、ここでお勧めする「悪い物件」というのは「入居率の悪い物件」のことで、たいていの場合、入居率は経営努力によって改善が可能ですが、建物の寿命やテナント物件、競売の物件は、努力ではどうにもならない部分があります。

今後、家賃下落と空室によって、「悪い物件」がますます安値で売りに出てきますので、十分物件を検討して購入する必要があります。

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