頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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買う前に住人の入居時期と質をチェック

最後に絶対に現在の入居者の入居時期と質を確認しなければなりません。



たとえば購入時に満室で、利回りが20%というかなりいいと思われる物件が出ているとします。

しかし調べてみると、10年以上前に入居した人たちばかりでした。

この場合、入居者がここ10年で家賃は下がっているので、10年以上前の高い家賃を払っているのであれば、退去があった場合、次の入居者にはとても同じ家賃は取れません。

これまで毎月5万円の家賃だった場合、入れ替わりによって4万円に下がれば、入居者がすべて入れ替わったときには利回りが2割減の16%になります。

もしも20年前のバブル期に入居した人たちばかりであったら、利回りが13%くらいまで落ちてしまう可能性もあります。

したがって、購入前に情報を収集して、入居者の今後の退去による家賃設定まで計算した収益をシミュレーションする必要があります。

また、中には業者と結託して、身内や関係者を住まわせて、満室にして売却しようとする売主もいます。

そういう物件は売却したら、半年や数カ月でみんな退去しても空室になってしまいます。

そのような手口にだまされるケースが結構あるということなので、いつ、どういう入居者が入っているのかを調べることが重要です。

そのようなことは不動産業者に聞けば、売れなければ儲からないので、あまりマイナスになることは言いたくないと思いますが、質問されたことに嘘を答えた場合あとで問題になるので、教えてくれるはずです。


購入前は気持ちが高揚するので冷静な判断をするように心がける

どういう人が入居しているかということも重要で、とくに高齢の入居者は物件で亡くなる可能性があるので、留意しておいたほうがいいと思います。

とくに単身者向け物件の場合、夏場に亡くなるとひどい状況になり、その周りの入居者も出て行く可能性があります。

入居者の質とは、大手企業の勤め先、家賃の支払い状況ということではなく、そういうところまで考える必要があります。

保険会社と同じように考えて、病気の人やあまりに高齢な人は生命保険に加入できないのと同様に、そういうリスクの回避を考えます。

しかし、リスクを負ってでもその物件を買うのもひとつの方法で、どういう判断をするかはオーナー次第です。

経営者として、購入する物件のあらゆる面を細かく調査しなければならないのは当然です。

購入前は、気持ちが高揚してとかく積極的に予測する傾向がありますが、収益を下げる予想外のことが、実際はたくさんあるということは忘れてはいけません。

利回りだけでなくて投下資本利益率のROIも見て、さまざまなリスクを勘案して、入居率8割で見るくらいの慎重さが必要だと思います。

理想は入居率が8割でもROIが12%になるような物件です。

そういう物件に出合えるために十分情報収集をする必要があります。

物件の購入場所は遠方でもいい

これから物件を購入する人は、近所でなくてもいいと思います。

つまりは、信頼できる管理会牡に任せることができれば、遠方でもまったく問題はありません。

競争がある地域であれば、どこを購入してもいいと思います。

しかし、夕―ミナル駅前の区分マンションでなければ、調査はしっかリやることが重要です。

ネットで人口動態や周辺の物件、家賃相場、空室率などはわかるし、現地の不動産会社にヒアリングすると、さまざまな情報が得られます。

たとえばファミリー物件で、築年数が古くて、家賃もそんなに低くないのに、異常に入居率の高い地域があったりします。

その理由が「学区の関係で、子どもをその地域の学校に通わせたい」ということで人気だったりします。

ですから、やはり現地調査はしっかりやる必要があります

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空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
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ストレス社会を生きる知恵
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