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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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リノベーションの前にはリサーチが不可欠

まず、リノベーションの前に、調査から始めます。



調査の内容は人口動態と商圏ニーズの把握、相場家賃の分析、類似物件の管理状況、空室状況、入居実績等を徹底的に調査し、どのような入居者を対象に部屋を作るのかを決定して、効果的なリノベーションをするように心がけます。

具体的には、物件がある地域の単身者が多いのかファミリー世帯が多いのか、年代はいくつくらいの人が多いのかという人口動態の調査から始めます。

次に、単身の20歳代が多く住んでいる地域であるとわかった場合、ボリュームゾーンの20歳代を入居者に想定します。

そのような若い世代を対象にした部屋にする場合は、ありきたりの白い壁紙よりも、大胆に黒い壁紙を使ったり、無地より柄ものを取り入れたり、斬新な演出をしたほうが、入居が決まりやすい傾向にあります。

そして性別も調査し、20歳代女性が多い地域だった場合は、20歳代女性が好むカラーコーディネートをします。

しかし、気をつけることは、1階の物件は女性が避けたがるので、1階だけは男性向けに作るようにします。


国勢調査や競合物件の調査

人口動態は、統計局のホームページの国勢調査(都道府県・市区町村別統計表)である程度はわかります。

さらに、その地域の競合物件を調査します。

最初に、募集家賃、築年数、平米数、直近の入居実績、空室期間を調べます。

調べていくうちに、入居者層もわかってきます。

また外から見える範囲で共用部もチェックし、部屋の中はネットで写真を見ます。

ネットに載っていなければ入居希望者の扮して見に行く場合もあります。

だれを対象に、どのような部屋を作るかを突き詰めることがポイントです。

たとえば、20歳代の女性を対象に部屋を作る場合でも、学生と社会人相手では異なるし、社会人の場合、たとえば、福岡市の場合、博多駅周辺で働く人と天神で働く人では雰囲気が変わってきますから、どこ(場所)に就職する人が住むかということまで考慮します。

十分な調査によって想定される入居者に合ったリノベーションをすることが、満室経営の秘訣です。

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