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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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家賃よりも物件志向の入居者を狙え

リノベーションを検討する前に、どのような入居者を対象にするかを決める必要があります。



オーナーが年代、性別、職業だけでなく入居者の質まで決めておく必要があります。

入居者がだれでもいいのであれば、リノベーションをせずに家賃を思い切って下げれば、部屋は家賃志向の入居者で埋まっていくと思いますが、それもひとつのやり方だと思います。

しかし、そのような家賃志向の入居者は、住居にお金をかけられないから、比較的収入が低い人が多いので、家賃を滞納する可能性が比較的高いことが考えられます。

家賃滞納保証は10年ほど前まではそれほど一般的ではなかったのですが、現在ではそれがビジネスとして成り立っています。

ということは、家賃を滞納している入居者がそれなりに多いということが考えられます。

あるいは、家賃志向の人の中にはお金にルーズで、金欠になっている人もいることが考えられます。

お金にルーズな人は私生活もルーズな場合が多いので、集合住宅に住むために必要なルールやマナーが守れない場合が多いと考えられ、そういう人のために、せっかくの優良な入居者が出て行ってしまう可能性もあります。

また、安いという理由で入居してきた人は、退去率も高いといえます。

現在は、敷金・礼金なしで、初期費用なしという物件が出ており、地方では、仲介手数料や保険も含めて初期費用がなしという物件まであります。

たとえば、3万円で住んでいた人の場合、2万5000円で同じような物件か、あるいは3万円でももっと広かったり駅に近かったりする物件が見つかると、すぐに退去してしまいます。

その上、ずっと住んでいる人からは契約時に決めた家賃を毎月得られますが、退去者が出ると、そのたびに家賃を世間相場に合わせ、物件や設備の経年劣化に伴って下る必要があるので、家賃の下落につながります。

よく満室経営と言いますが、重要なことは満室経営のレベルです。質のよくない入居者を集めた満室経営でよければ家賃を下げればいいのですが、できれば家賃は下げずに、良質な入居者に長く住んでもらったほうが、オーナーのメリットは大きいはずです。

ここでお話しているリノベーションは、逆に相場よりも家賃を上げられるほどの魅力的な物件を作って、家賃志向ではなく物件志向の入居者が住むことを目的にしています。

家賃を上げられるくらいのリノベーションでなければ、投資をする意味はないと考えています。


入居を決定するポイントは家賃より部屋のセンス

ある会社で次のような実験をしました。

同じアパートの2つの空き部屋で、一方は原状回復して清掃しただけの部屋で家賃は相場並みの3万5000円、もう一方はデザインやカラーコーディネートをしたセンスのいい部屋に仕上げて家賃を4万円に設定しました。

結果として、先に入居が決まったのは家賃が高いほうの部屋だったのです。

家賃志向の人は家賃が高い部屋は選ばないし、普通の部屋でも割安でなければ選びません。

一方、物件志向の人は自分の感性に合う部屋に出合うと、多少家賃が高くても選びます。

家賃以外に魅力のない部屋を作った場合、内見者にはどれも同じような3万5000円の部屋の中から選ぶことになり、決め手がないために、選ぶ時間がかかります。

内見者には物件に住む理由が必要なのです。

物件志向の入居者に入居を決められるメリット

物件が気に入ったことで入居を決めた人は、部屋を大切に使うので、退去した場合も原状回復費用がそれほどかからないことが挙げられます。

そして、物件志向の人は退去牢が低いのです。

もちろん、同様にセンスのいい部屋で、もっと安かったり広かったり、便利なところに物件が出た場合は引越しをする可能性はあります。

したがって、だれを対象にどのような部屋を作るのかという明確な部屋のコンセプトを決めて、カラーコーディネートもして、他にはない部屋を作る必要があります。

しかし、家賃の設定には限度があり、原状回復しただけの普通の部屋の家賃相場と比較して、5〜10%増くらいで、ちょうど新築よりも少し安いくらいの値段になります。

内部がどんなに新しくても、築古のアパートですので、リノベーションのコストがかかっていても、2割、3割も上げることはできません。

目安として新築の相場よりは必ず安い家賃設定にします。

入居者の志向調査の結果

新築志向(まっさらな新築部屋に住みたい人)30%

物件志向(新築でなくてもセンスのいい部屋に住みたい人)10%

立地志向(利便性のいいところに住みたい人)15%

家賃志向(家賃がとにかく安ければいい人)45%

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家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
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空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
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