頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

サイトマップ

基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分

ここでお話をするリノベーションの場合、基本は既存のものを出来るだけ活用して、コストを徹底的に抑えるので、キッチンや建具などは、よほど壊れているのでもない限り、使えるものは使います。



間取りも極力変えません。

変えても確実に入居者が決まらないし、相場より2割も3割も高い家賃が取れることが出来ないためです。

コンセプトは整形手術ではなく化粧直しで、きれいなものはそのまま残して、直したほうがいいと思われる箇所を、上から貼る、塗るそれだけなのです。

まず、キッチンは汚れや設備の古さなどが一番気になる箇所で、油汚れや変色したあとがある場合、通常は入れ替えを検討しますが、キッチンは基本的にはコンロの部分を除けば、流し台と収納がセットになっているだけなので、機能に問題がなければ、汚れが気になる表面にシートを貼ればよいのです。

シートを きれいに貼って、引き出しや収納扉の取っ手やつまみを取り替えて、水栓もシングルレバーの混合栓に取り替え、正面にキッチンパネルを貼って、あとはレンジフードや釣り戸にもシートを貼れば、新品のシステムキッチンにしか見えません。

見た目がよければ、扉や引き出しが多少ガタついても、それは許容範囲です。

そうすれば、新品に取り替えた場合の3〜4割のコストで済み、入居者の使い方次第ですが、5〜8年は持つので、投資効果は十分に発揮できると思います。

リノーベーションの実例

化粧直しと整形手術のリノベーション

@ 施工金額600万円 4LDKを2LDKに変更。室内を半スケルトンにして、キッチンや風呂などの水まわりはすべて交換 

A 施工金額180万円 4LDKの間取りはそのまま、キッチンや棚に貼る・塗るという化粧直しをし、ドアの取っ手などを新品に交換

B 貼るだけで新品のようなキッチンに大変身 油汚れや変色があった場合、通常は入れ替えを検討するキッチンでも、機能に問題がなければ、表面にシートを貼って新品同様に早変わりします

築年数:19年、全戸数:9戸(空室数4戸)、一戸の面積:53.92u、施行金額:120万円、利回り:11%(リノベーション前15%)、満室になるまでの期間:5週間、家賃:5.9万円(3000円アップ)


コストのかからない投資で新品同様に見せる方法

同じように、古さが目立つ風呂も、浴槽は塗装し、壁に浴室専用シート、あるいは浴室専用のパネルを貼ります。

木造アパートの場合、吹き付け塗装部分が多くて貼れないので下地を造作します。

床はタイルの上から専用ボンドで、そのまま浴室専用の滑りにくい床シートを貼ります。

室内の床も、フローリングの上から、あとで貼り替え可能な塩ビタイル(3mm厚の塩化ビニールでできたタイル)をボンドで貼ります。

フローリングの貼り替えの場合、かなりコストがかかりますが、床がブカブカしている箇所だけ補修して、あとは塩ビタイルを上から貼れば安いコストになります。

タイルのため、退去し際にシミやタバコの焦げあとがあっても、その箇所の1枚だけの貼り替えができるので、後のメンテナンスも低コストで済みます。

すべて新しく入れ替えるようなリフォームは、だれにでもできますが、リフォーム業者はクロスの貼り方や設備の取り付け方は知っていますが、満室になる部屋作りのノウハウを知っているわけではありません。

コストばかりがかかって入居はなかなか決まらない部屋は世の中にはたくさんあります。

しかし、ここで、説明している方法は、満室になる部屋作りをしっかり調査していているので、キッチンは取り替えるのではなく、貼る・塗るだけで済ませてしまいますので、取り替えによって30万円かかるところが、10万円で済みます。

リノベーションの実施前の状態を知っているので不安かもしれませんが、内見者は実施前を知らないので、きれいに仕上がっていればまったく問題はありません。

リノベーションは、女性の化粧と同じで、整形はよほどのことで、普通はメイクで美人に見せようとがんばっていますが、その化粧のテクニックによって、築40年超の物件を新築同様に見せることも可能なのです。

リノベーションの実例

@ 床の演出効果で全室満室にする。

A. 築年数:32年、全戸数:24戸(空室数9戸)、一戸の面積:56u、施行金額:145万円(一戸あたり)、利回り:14.4%(リノベーション前7.07%)、満室になるまでの期間:40日間、家賃:5.9万円(4000円アップ)

B. 築年数:13年、全戸数:28戸(空室数3戸)、一戸の面積66.87u、施行金額:210万円、利回り:12.5%(リノベーション前7.5%)、満室になるまでの期間:工事完了前、家賃:7.2万円(4000円アップ)

A 塩ビタイルは低コストでメンテナンスが楽になる。塩化ビニールでできたタイルは床にシミやタバコの焦げあとがあっても、そこの1枚だけの貼り替えができる。

B 塩ビタイルはアール(曲線)に仕上げて高級感を演出する。床の一部を貼り替えれば、アール(曲線)に仕上げるのがお勧めです。アールにするのは技術が必要でコストがかかるものの、高級なイメージを出せる。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
入居者が入らなかったらどうしよう
不動産がほかの投資よりも有利な点
不動産投資のリスクにも目を向ける
少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
家主ではなく経営者の感覚を持つ
魅力的な部屋作りとプロモーションが大事
リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
管理会社にとって一番重要な仕事
管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
リンク集
◇ゼロから億の資産を築き上げる方法◇【海外不動産投資】毎月3万円〜でOK!歴史上例外のない不動産価格の上昇!自己破産から5年で10億円稼いだ男の‘世界一簡単であろうお金の増やし方’大公開
絶対成功!区分不動産投資法
競売不動産物件を住宅ローンを使い自己資金0円で有利に取得し最短成功へ導きます!年間20億円の取引実績からの賃貸経営ノウハウ・自己資金0円不動産投資

【支持されて一周年】FX初心者でも空いた時間にぱぱっと稼ぐ、究極のスキャルマジック- 恋スキャFXビクトリーDX完全版



不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う All copyrights 2011 by 小田篤史
Google

当サイトは情報のみを提供するサイトです。当サイトの情報を基にしたことによる損失について、サイト管理者は一切関知致しません。