頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

サイトマップ

大切なのは第一印象の好感度

内見者が部屋を決める場合は、恋愛と同じで、ほとんどの場合、顔や、全体的な雰囲気や、その第一印象からこの人いいなと思って交際しています。



部屋も同じで、内見者は、玄関を開けて部屋の中を一目見た瞬間に、ほとんど決めています。

あばたもえくぼで、部屋に入った瞬間に、ここに住みたいと思い、細かく見て行くうちになにかマイナス要因があっても、多少のことはがまんしてもらえます。

反対に、ドアを開けた瞬間に好印象が与えられなかった部屋は入居が決まりません。

内見者は普通、期待が高まった状態で扉を開けるので、原状回復しただけの普通の部屋では、物足りなく感じます。

内見者はマイナスの要因があれば、それが減点対象となり、はかの物件に心が移ってしまうと思います。

したがって、第一印象でオシャレ、あるいはかっこいいというなんらかのプラスの印象を与えられれば選ばれる確率は上がります。

壁紙をじっと見て、シートを貼っただけだと冷静に見る内見者は、それほど多くないので、たとえシートであっても、きれいに塗装してカラーコーディネートされていれば、その印象によって内見者の心をしっかりつかめると思います。

たとえばで、窓から見える景色が墓やお寺、工場のロケーションが悪い部屋場合は、縦型のブラインドを入れて、ある程度は採光しつつ目隠しをします。

ブラインドを開ければ外の景色はわかってしまいますが、第一印象での不快感は避けられ、部屋自体が魅力的に仕上がっていれば、ブラインドを開けた場合も、これくらいはいいかという気になってくれているかもしれません。

リノベーションの実例

@ 畳の演出効果で全満室にする。

A 築年数:20年、全戸数:14戸(空室数7戸)、一戸の面積:79.87u、施行金額:290万円(一戸当たり)、利回り:11.5%(リノベーション前6.19%)、満室になるまでの期間:2週間、家賃:9.9万円(1万4000円アップ)

B築年数:17年、全戸数:18戸(空室数5戸)、一戸の面積:95.1u、施行金額:189万円、利回り:11.78%(リノベーション前4.79%)、満室になるまでの期間:27日、家賃:15万円(5万5000円アップ)

A 風呂、トイレまで第一印象が向上する

A 壁一面に、専用の脱水シートを貼って、鏡を設置して、サーモスタットの水栓レバーと大きいシャワーヘッドを付ければ、3点ユニットバスでもホテルのバスルームになる。

B 3点ユニットバスは撤去して、新たに風呂を導入せずに、シャワーブースとトイレを設置する。

C トイレはダークグレーや間接照明で落ち着いた雰囲気を演出する。


スイッチ器具から風呂、トイレまで第一印象を向上させる

実は第一印象を高めるために、細かいディテールも、重要です。

オシャレにかっこよく仕上げた部屋でも、コンセントやスイッチ器具などが古くて汚くてはダメです。

スイッチプレートは定番になりつつあるワイドスイッチに替えるのもよいと思います。

火災報知器や照明を付ける天井のシーリング、クーラーのホースの取り付け口などが、タバコのヤニで飴色になっていると、ほかがピカピカのために目立ちます。

その違和感が第一印象を損なうことにつながるので、たいしたコストでないので、必ず取り替えておきます。

風呂やトイレなどの水回りも、ドアを開けたときに好印象を与えるように、作り込んでおく必要があります。

風呂の場合、壁一面にダークカラーの耐水シートを貼り、水栓金具を温度調整機能付きのサーモスタット水栓にして、シャワーヘッドも大きいものに、鏡や照明も替えることで、浴槽はまるで新品のシステムバスを入れたようなゴージャスな空間にしていきます。

トイレも、ダークカラーで落ち着いた高級感のある演出します。風呂やトイレはそれほど広く見せる必要はないので、濃い色が中心に使用します。

壁の一面だけ違う色のアクセント貼りをしたり、やわらかな間接照明で落ち着いた雰囲気を演出するのもいいと思います便器は半永久的に使用できるのでそのままでもいいですが、便座とフタは交換します。

木目柄、ステンレス製のもの、アクリルカバーの付いたもの、スケルトンのものなど、最近は個性的なものがいろいろあります。

そして、ペーパーホルダーやタオル掛けも、クロームメッキのシャレタものに替えておきます使用する備品は高価ではないので、コストパフォーマンスのいいリノベーションを可能にします。

第一印象で好印象を与えられることは、恋愛と一緒で、最終的にはその人の好みに合うことですが、特徴のない人より、多少クセがあっても個性があって雰囲気のいい人のほうが確実にモテると思いますし、リノベーションも同じです。

ひとクセあっても雰囲気のある個性的な部屋、つまりはもてる部屋を目指すべきだと思います。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
入居者が入らなかったらどうしよう
不動産がほかの投資よりも有利な点
不動産投資のリスクにも目を向ける
少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
家主ではなく経営者の感覚を持つ
魅力的な部屋作りとプロモーションが大事
リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
管理会社にとって一番重要な仕事
管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
リンク集
◇ゼロから億の資産を築き上げる方法◇【海外不動産投資】毎月3万円〜でOK!歴史上例外のない不動産価格の上昇!自己破産から5年で10億円稼いだ男の‘世界一簡単であろうお金の増やし方’大公開
絶対成功!区分不動産投資法
競売不動産物件を住宅ローンを使い自己資金0円で有利に取得し最短成功へ導きます!年間20億円の取引実績からの賃貸経営ノウハウ・自己資金0円不動産投資

【支持されて一周年】FX初心者でも空いた時間にぱぱっと稼ぐ、究極のスキャルマジック- 恋スキャFXビクトリーDX完全版



不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う All copyrights 2011 by 小田篤史
Google

当サイトは情報のみを提供するサイトです。当サイトの情報を基にしたことによる損失について、サイト管理者は一切関知致しません。