頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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不動産投資のリスクにも目を向ける

最初に、参入するのにお金がかかります。



少なくとも数百万円、さらには1000万円単位のお金が必要になるので、それだけの借金を背負うという勇気が必要です。

また、近年は長引く不況によって、銀行も不動産投資に対して厳しくなり、フルローンは難しく、物件や借りる人の年収・職業にもよりますが、3割以上の頭金は用意する必要があるので、新規参入はなかなか難しい状況だと思います。

安定性も、短期間でハイリターンを求めたい人にはデメリットであり、物件を売る場合、買い手が簡単には現れないので現金化しにくいという面もあります。

オーナーをたくさんのサポートする業種があるということも、言い換えれば、ひとりではどうにもできないということで、やろうとしても非常に手間がかかります。

専業オーナーになれば管理は自分でできるかもしれませんが、リフォームリノベーションやリーシングは無理で、そういう業者との交渉、つき合いなどが苦手な人には向かないかもしれません。

インフレに強いということは、これも言い換えればデフレには弱いということで、バブル崩壊以降、家賃は下がる一方です。

節税についてはとくにデメリットはありません。


質のいい入居者が不動産投資のリスクを軽減する

基本的にメリットとデメリットは表裏一体ですが、個人的には、不動産投資はデメリットよりもメリットのほうが圧倒的に大きいと考えています。

しかし、不動産投資にはいくつものリスクがあります。

最初に、空室リスクで、対策が、ここでの主眼となります。

風水害や地震などの天災によって建物が壊れるリスクもありますが、これは保険でリスクヘッジできます。

当然、入居者の自殺や他殺、事故死も起こりうるリスクです。

次の入居者への告知義務があるので、その契約期間の一回は家賃が半分以下となってしまいます。

それでも入居が決まりにくいだけでなく、怖がって周りの住民も退去しがちなので、これは厳しいです。

また、暴力団関係者などに入居されると、これも周りが退去する恐れがあります。

さらには夜逃げや家賃滞納のリスクもあり、家賃滞納は後で説明する家賃滞納保証会社でリスクヘッジできますが、夜逃げの場合、置いて行かれた家財道具の処分や原状回復費用はオーナー負担となります。

その上夜逃げの場合は、部屋の状態がひどい場合が多く、壁に穴が開いていたり、床にひどいキズがついていたり、水道が止まって流れないのにトイレや浴槽で用を足していたりと部屋の原状回復は本当に大変な場合があります。

しかし、この様なことは、良質な入居者に住んでもらうようにすれば、ある程度防げます。

良質な入居者を呼び込むには家賃を下げないことで、相場より高い家賃設定が可能な部屋の作り方は、後で迫って解説していきます。

最後に、業者に任せて、入居者ニーズに疎いオーナーの物件は、時代の変化によって、入居者が現れなくなる可能性があるので、そのような危機感のない人は、不動産投資は向かないと思います。

常に勉強が必要なことはいうまでもありません。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
入居者が入らなかったらどうしよう
不動産がほかの投資よりも有利な点
不動産投資のリスクにも目を向ける
少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
家主ではなく経営者の感覚を持つ
魅力的な部屋作りとプロモーションが大事
リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
管理会社にとって一番重要な仕事
管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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