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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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入居者受けをする部屋の設備

部屋の設備は内見者の入居の決定の重要な要素です。



場所や内装を気に入っても、その人がこだわる設備がたったひとつなかったために断念する場合がよくあります。

その一番が室内洗濯機置き場です。

以前はアパートでは共用廊下、マンションでもベランダは当たり前でしたが、今は室内に室内洗濯機置き場がない物件は非常に不人気なので、室内に置けるスペースがある場合、間取り変更をしてでも新設すべきです。

場所はキッチンの排水につなぎ込むために出来るだけキッチンの近くにつくり、さらに洗濯機自体を霧出させないように施工できれば最高です。

洗濯機のむき出しは生活感が出てしまい入居者が嫌がるので、クローゼットの様に折り戸を付けて、隠す必要があります。

女性が対象の場合、防水パンのサイズは640o角が望ましく、そのサイズなら人気のドラム式も入ります。

ワンルームの場合は10pや20pでもスペースが惜しいので、極力コンパクトにして、使えるスペースは思い切り使うべきで、壁を新設する場合も、壁厚は60o未満で抑えるべきだと思います。

洗面化粧台は、単身物件の場合は風呂やキッチンで、歯を磨いたり顔を洗ったりしているので、必要な設備ではないと思います。

ただしファミリータイプには必要です。

たとえば三面鏡タイプの場合、収納力もあり、主婦など女性に喜ばれます。

女性対象の部屋の場合、予算がなくてもシャンプードレッサー付きの洗面化粧台にできればしておくことをお薦めします。

また、高めの家賃の設定や、収入の高い人が多いエリアの場合、カウンターと手洗い鉢で演出するのもいいと思います。

モザイクタイルが貼ってあり、高級感がありますが、値段は通常の洗面台とそう変わりません。

地域で異なりますが、製品で7万〜8万円、施工でプラス5万〜6万円くらいです。

その他、防犯面でテレビインターフォンは必須です。

録画機能付で、約3万円から販売しており、これも入居者が女性の場合、付加価値となります。

温水洗浄便座は女性対象の場合、付けないほうがいいと思います。

以前、入居者のニーズのアンケート調査で、女性の入居者に人の使用した温水洗浄便座を使えるかと質問したところ、約8割が「使いたくない、あっても使わない」と答えていました。

新築物件の場合は違うのかもしれませんが、ノズルを交換していると言ったり、ビニールでくるんで新品のようにしても、他人が使ったものはダメなようです。

男性は、別に問題ないと回答する人が比較的多いので付けてもいいですが、入居の決め手になるほどではないと考えられます。

温水洗浄便座は1万5000円くらいからあり、設置したい人は自分で取り付るため、男性対象も付ける意味はあまりないと思います。

この様な設備の人気は時代によって変わるので、経営者として、常にその様な情報に敏感でいて、入居者に受けがよい設備をしっかり取り入れましょう。


人気設備ランキング

単身者向け物件

1位 ブロードバンド対応

2位 地上デジタル放送

3位 テレビインターフォン

4位 オートロック

5位 シャンプードレッサー

6位 温水洗浄便座

7位 ガスコンロ

8位 ケーブルTV

9位 BS・CSアンテナ

10位 ディンプルキー(防犯性が高い)

ファミリー向け物件

1位 追い焚き機能

2位 地上デジタル放送

3位 ブロードバンド対応

4位 温水洗浄便座

5位 テレビインターフォン

6位 システムキッチン

7位 シャンプードレッサー

8位 オートロック

9位 ガスコンロ

10位 BS・CSアンテナ

(週刊全国賃貸住宅新間(2009年10月26日号 2009年9月25日〜10月6日の期間、全国の管理会社319社から回苦・集計)

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大切なのは第一印象の好感度
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カラーコーディネートで入居者獲得
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入居者受けをする部屋の設備
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不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
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