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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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不人気な3点ユニットバスはどうする

築20年〜25年でバブルのころの物件に空室が多いのは、風呂とトイレが3点ユニットバスのためで、それをどのようにリノベーションしていくかを考えてみます。



まず、風呂とトイレを分ける方法が考えられます。

既存の3点ユニットバスを撤去して、非常に狭くはなりますが、風呂とトイレのユニットをそれぞれ設置します。

ある程度の間口が前提になりますが、風呂とトイレの別々のユニット商品があります。

それを導入できない場合、3点ユニットのあった場所にユニットバスを入れて、トイレはそれ以外の場所にするしかありません。

これらの方法では、少なくとも50万〜100万円くらいのコストがかかり、部屋の中にトイレを作った場合、収納スペースがなくなり、6畳の洋室が5畳になってしまう場合があり、そこまでやっても、賃貸物件としてゼロにリセットされて、競合物件とやっと戦える状態になっただけです高いコストをかけても家賃を上げられません。

それでもやるかどうかは経営者としての判断です。

以前、単身者世帯へのアンケートの回答者の85%が風呂とトイレは別でないとダメと回答しています。

インターネットによる部屋探しの条件検索で風呂・トイレ別の項目があるほどですから、85%の人はネットで検索の時点で避けられてしまうので、そのリスクをどのように考えるかです。

それに対して、風呂とトイレを分けずに3点ユニットをそのまま生かして、リノベーションする方法があります。

その方法は、壁−面にダークカラーの専用の耐水シートを貼って、帯状に端から端まで鏡を付け、サーモスタットの水栓レバーと、クロームメッキの大きいシャワーヘッドを付けると、かなりセンスよく仕上がります。

この場合、風呂とトイレを分けた場合のコストの半分以下になり、風呂・トイレが一緒でもよいという15%の人を対象に投資コストを下げるという方法も効果的だと思います。


風呂とトイレを分けるためにシャワーブースを設置する

3点ユニットの対策を検討する場合、立地によって対策を分けています。

駅から近く立地のいい物件の場合、入居者は利便性を求め、合理的であまり風呂とトイレの別にこだわらないようで、3点ユニットバスでも入居は決まりやすいと思います。

しかし、立地の不便な場合、環境重視の傾向が強く、風呂にもゆったり浸かりたいなどこだわりのある人が多いと思います。

したがって、具体的には駅から徒歩10分圏内の場合は3点ユニットのままでよく、10分圏外の場合はコストがかかっても風呂とトイレは分けたほうがいいと思います。

さらに折衷案として、3点ユニットバスを撤去するが、新たに浴槽は導入せずにシャワーブースとトイレを入れるという方法もあります。

若い世代はシャワーだけで済ませる人が多いので、ミストシャワーが付いていて、座るスペースがあれば、それで魅力を感じる入居者もいると思いますし、トイレが独立はしているので、風呂・トイレ別とアピールすることもできます。

風呂とトイレを別に設置するよりコストは安いので、試してみる価値はあると思います。

風呂とトイレを分けた場合の長所と短所

長所:インターネットの募集広告や物件広告などに風呂・トイレ別と表示できる。

短所:

・工事費が50万円以上かかる(トイレを元の3点ユニットの場所以外に設け、通常の浴室にした場合は50〜100万円はかかる)

・風呂/トイレに分けても付加価値にはならず、ほかの物件と競合できるレベルになっただけ。

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