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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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横よりも上下につなげて割高な家賃に

これは木造アパートならではの一石二鳥のリノベーション方法で次のメリットがあります。



@ 部屋数を減らして管理の手間を省く。

A 投下資本利益率(ROI)や、利回りを下げない。

B 入居者の質を高める。

物件が空室だらけということが前提で、2世帯分の部屋をつなげて、広い1世帯分の部屋にして、2戸を1戸(ニコイチ)にして、上下の部屋をつなげて内階段を設け、メゾネットタイプにすることが肝心のところです。

地方では3万円の20平方メートルのワンルームを横につなげて40平方メートルの1LDKか2DKにしても、1.5倍の4万5000円くらいの家賃ですが、40平方メートルのメゾネットの場合、そういう物件は珍しいので、横につなげるよりも高い家賃が見込め、実際に、福岡市でそのようなリノベーションをして、ワンルームにした場合2倍の家賃6万円を取っている例があります。

その物件のリノベーションは、古民家再生のような趣で天井なども抜いて梁を見せて、レトロ感を生かしています。

そのような付加価値によって、単なるメゾネットよりも高い家賃を設定しています。

今、落ち着きや安らぎを求めて、古民家再生がちょっとしたブームで、その需要にはかなり期待ができます。

吹き抜けを作り、床上げをして掘りコタツにしたり、天井が高い場合さらにロフトを付けてもいいかもしれません。

不燃材料の使用など消防法をクリアして役所に対する建築確認が必要ですが、そのようなリノベーションはおもしろく、よいものを作れば家賃にも反映できると思います。

古民家再生は、古い物件ならではの味を生かすので、築年数はより古いほうが望ましいと思いますが、建物の寿命は専門家を連れて意見を聞いておく必要があります。

また、部屋をつなげるので、できるだけ人が住んでいない物件のほうがよいでしょう。

物件は格安の部屋のものになるので、 うまく運営ができれば高利回りが期待できます。

問題は、梁や柱以外は総取り替えの大規模なリノベーションになるので、相当にコストになる点です。

入居者がいた場合、その立ち退き料(新居の敷金・礼金・前家賃・引っ越し費用など)も負担する必要があります。

しかし、物件取得費用は格安ですので、リノベーション費用を含めても収益が見込める場合、チャレンジしてみるのもおもしろいと思います。

その他このニコイチ・リノベーションには、家賃以外にもメリットがあります。

一つ目は、より高い家賃を出せる入居者なので、ワンルームのときよりも質がよくなることが期待できます。

実際に、福岡の物件では、ある程度の所得の会社員や経営者が、週末に友人を集めて楽しむセカンドハウスとして使っている例があります。

二つ目は、世帯数を半分にして広めに作ったことにより、夫婦やファミリーの入居も考えられるので、単身者向けよりも長く住む可能性があります。

三つ目に、入居者層の質が上がるので、入居者管理も楽になり、自主管理もできる可能性があります。

よさそうな物件を見つけたらぜひ選択肢として検討してみてください。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
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少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
家主ではなく経営者の感覚を持つ
魅力的な部屋作りとプロモーションが大事
リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
管理会社にとって一番重要な仕事
管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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