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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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リノベーションするなら中から外の順で

一棟物件を購入した場合、リノベーションをする場所はコストには限りがあるので、優先順位を付けなければなりません。



優先順位の一番は部屋です。

入居者は中に住むので当然です。

二番目に外壁をパリッと塗装したくなると思いますが、外壁は最後で構いません。

必要に迫られたときで十分だと思います。

たとえばモルタルが手で触るだけで崩れてきたり、外壁にひび割れが入っていて水が浸入していたり、コンクリートが爆裂して中の鉄筋が見えている場合は、修繕をしたほうがいいと思いますが、少し薄汚れているので外壁を立派にすることで、入居が決められたり、家賃が上げられることはありません。

部屋が一番大事で、部屋がよければ、外見がぼろぼろでも逆にそのギャップで部屋がよく見えたりするので住む人はいます。

一番悪いのは外見が立派ですが部屋がそれに見合うほどでない場合、絶対に入居は決まらないので、外壁は後回しでいいのです。


優先順位は部屋、エントランス、外溝、外壁

また共用通路は古くて汚いとまずいですが、古くてもきれいであれば内見者からは全然嫌がられず問題ありませんが、掃除の状態によって入居者の質、さらには入居率も決まるので、のちほど説明しますがどの清掃会社に任せるかを十分検討する必要があります。

部屋の次に優先するのはエントランス部分で、ポストや掲示板、壁面などに照明を入れて、最低限、部屋のイメージとマッチするデザインになるように気を配る必要があります。

その次の優先順位は、アプローチや植栽などを含む外溝で、ガーデニングのやり方によって、物件のコンセプトを演出することができます。

以前の物件の事例で、一番入居の動きがある2〜3月を外れて、6〜7月にリノベーションが終わって募集開始せざるを得ないケースがあり、そこで考えた結果、夏が大好きな人の部屋というコンセプトでリノベーションをすることにしました。

内装の色使いもバリの雰囲気を出すとともに、外溝のガーデニングにハイビスカスや、バナナに似た葉をしたオーガスタ、ヤシ科のロベなど、夏の感じで、その上地植えして冬場でも持つような植物を植えました。

そして、物件広告に夏に彼女を作りたい人というキャッチコピーを書いて募集したところ、本格的に夏が来る前に全て満室になりました。

その他、前に説明したように、バイク好きの人を対象に、バイク用のガレージを作り、バイカーが好むカラーコーディネートを施すというのも方法です。

このように、建物全体を塗装しなくても、その半分以下のコストで十分に入居者の獲得の効果が得られます。

たとえば古いビルの場合、外壁が多少薄汚れていても、1階にオシャレな店舗が入っているだけで、ビル全体がなんとなくオシャレなイメージがするというのと同じことですので、何度も言いますが外壁塗装は、優先順位では後回しにします。

小さな建物でも50万〜60万円、規模によっては100万円以上のコストになるので、先に入居を決めてお金を貯めて、頭金ができてから外壁のリフォームの借り入れをすればいいと思います。

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