頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?

現在、日本には賃貸物件の空室が4,092,500戸あり、空室率で全国平均が18.7%と、まさに賃貸氷河期に突入しつつあります。



しかも18.7%というのは、新しい物件も含む平均値で、既築物件の空室率はもっと高いということになります。

また全国平均ですから、当然、郊外よりも都心部のほうが入居率はいいわけです。

その状況を考えると、中古物件を購入する場合、空室率は少なくとも30%、最大40%くらいは覚悟する必要があると思います。

今後、賃貸経営はさらに厳しい状態になります。

高齢者単身・夫婦世帯約593万世帯の約23%の137万世帯が現在借家に住んでおり、とくに高齢単身世帯の約35%の84万人が借家に住んでいます(平成20年住宅・土地統計調査)。

高齢者は10年、20年後、老人ホームに入ったり、亡くなったりして住まいを出て行きます。

その上、少子化で、人口が減った分を補うことはできていません。

現在1億2800万人の人口が、2055年には8900万人になると予想され、日本の総人口は2005年以降長期にわたって減少が続くのに対し、一般世帯総数は2015年の5060万世帯まで増加し、その後減少に転じると予想されています。

しかし、古い建物が相変わらず残され、壊したとしてもまた新しい建物が建っています(貸家の着工件数は2008年10月ころから少しずつ減少していますが)。

したがって、人口の減少の割合よりも賃貸住宅の減少の割合のほうがゆるやかなので、今後も供給過多の状態は続くと考えられます。


これからは経営センスのあるオーナーだけが生き残る

たとえ家賃が下がって空室が多くなってきてもほかに土地の活用の仕方を知らないオーナーが多いので、現状のままか、リフォームリノベーションをしてテコ入れするかしかありません。

オーナーが物件を手放しても、また新たなオーナーが経営を引き継ぐので、基本的にはこれから先も賃貸住宅の数が減ることはなく、今後も賃貸市場の飽和状態は進むと考えられます。

入居者の争奪戦が激化するのは必至です。

しかしこの状況は、これから不動産投資を始めるオーナーにとって、空室と家賃下落に堪えかねて物件を手放すオーナーが多くなり、それを安く仕入れることができるのでチャンスであるともいえます。

市場規模が小さくなっても、賃貸需要は今後も存在し続けるので、いい物件を安く仕入れて、魅力的にリノベーションをし、入居者に向けたプロモーションがしっかりできれば、十分に勝算はあります。

今後ますます、選ばれる部屋と選ばれない部屋の二極化が進むと考えられます。

管理会社に任せきりで、「不動産経営は不労所得」という時代は終わり、しっかりした経営センスを持ち、自分で勉強し、努力するオーナーさんしか生き残れないという時代になると考えられます。

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店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
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