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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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管理会社にとって一番重要な仕事

管理会社の仕事は「リーシング」「空室管理」「入居者管理」の3つですが、この中で一番重視する必要があるのはリ−シンクカで、新規の入居者を探す営業活動で、管理会社の仕事の中でもっとも重要な業務です。



リーシングカが弱いと入居者が決まらないので入居者管理は発生せず、入居者管理が素晴らしくても、なんにもなりません。

もちろん入居者管理も重要で、クレームや要望は24時間いつ起こるかわからないし、その対応はスピードと誠意が要求されます。

その様な入居者管理の優れた会社と、そうでない会社の差は歴然とあるのも事実ですが、管理がよければ入居者は住み続けたいと思うかもしれませんが、転勤や結婚、生括の変化で退去する機会が訪れることは避けられません。

管理のひどさで退去する人もいますが、よほどのことだと思います。

結論として、入居者管理がよくても、空室を未然に防ぐ力はそれほど高くなく、反対に入居者管理がそれほど優れていなくても、次の入居者をすぐに決めてくれる管理会社は貴重です。

もちろん、理想的なのはリーシンダも管理もできる管理会社です。


質のいい入居者の選定も重要

また、対象は質のいい入居者と繰り返して言っていますが、それはこの管理にも関連します。

入居者の質がいい場合、家賃の滞納も少ないし、騒音や隣室・近所とのトラブルも少なく、部屋も大切に使うので、原状回復費用も少なくて済み、退去時の精算のトラブルも少ないので入居者管理は格段と楽になります。

その様な質のいい入居者が住むが前提なので、入居者を選定するという面でリ−シンクカを最優先にします。

なお、空室時の物件管理も本当は重要です。

空室管理はリーシングと密接な関係にあり、その方法はあとで述べていきます。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
入居者が入らなかったらどうしよう
不動産がほかの投資よりも有利な点
不動産投資のリスクにも目を向ける
少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
家主ではなく経営者の感覚を持つ
魅力的な部屋作りとプロモーションが大事
リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
管理会社にとって一番重要な仕事
管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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