頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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管理を業者に任せるか自分で行うか

管理は大きく分けると、不動産会社に管理を任せる一般管理と、オーナーが自主管理する場合があります。



管理との内容は多岐にわたり、部屋が空室になってから時系列に業務を述べると、以下のことがあります。

@ 部屋の原状回復と必要に応じたリフォームリノベーション

A 店頭やインターネットによる入居者募集、募集図面の作成と配布

B 空室期間の部屋の清掃

C 内見者の現地案内

D 入居の決定後の契約手続き

E 入居中の家賃管理(滞納の催促、クレーム対応、更新時の事務手続きなど)

F 退去時の立ち会いと事務手続き

G 原状回復費用の請求。

これらの業務を段階で分けると、@〜Dの空室になってから入居が決まるまでが「リーシング」(入居募集)と「空室管理」に当たり、E〜Gの入居中から退去までが「入居者管理」 となります。

自主管理は、 オーナーにリーシングはできないので、空室管理と入居者管理を自分でやるということです。

しかし、もともとの地主、複数の物件を持つ専業のオーナー以外の、サラリーマンと兼業のオーナーの場合は、管理は不動産業者に任せたほうがよいと思います。

家賃滞納やクレーム対応に神経を使い、対応する方法、時間もないので、プロに任せたほうがいいと思います。

管理料の相場は家賃の5%で、5万円の部屋が2部屋で月額10万円の家賃の場合、そのうちの5000円が管理会社の取り分になります。

中には、無料で管理業務も行う「ゼロ管理」が一般的な地域もあります。

管理会社が更新料に相当する家貸1カ月分をすべて取り、代わりに無料で管理するというもので、家賃1カ月分を2年間で割ると4・l%になり、5%に近い数字となります。

どちらかというと、空室率が高い地域は管理費5%が発生し、入居率が高い地域ではオーナーが強気なので「ゼロ管理」が多い傾向にあります。


専任媒介の業者のメリット、デメリット

専任媒介とは入居者募集を実施する場合に、担当の不動産会社を一社決めることで、たとえばA不動産が専任の場合に、A不動産からの情報でBエステートが内見者を案内して入居を決めた場合、Bエステートはオーナーから広告料をもらい、入居者から仲介手数料をもらうのが一般的です(オーナーの支払う広告料は地域により家賃の1〜3カ月)。

そして専任のA不動産は空室管理、入居者管理が仕事となります。

専任を決めないという方法もあり、オーナーが、客探しの実績のある不動産屋や客探しの専門会社に営業をして、競争させて、入居者を決めたところに管理をさせます(管理会社は一棟物件の中で自社が管理している部屋としていない部屋が混在する虫食い管理)。

不動産会社は管理手数料が固定収入になり、管理を取りたいので、自社で客を探してくれば、広告料と仲介手数料に加えて、管理も(地域によっては更新手数料も)付くので、これはやる気をかき立てます。

しかし、地域によって、不動産屋同士の横のつながりが密接なところでは受け入れられない場合があり、また、部屋の清掃など空室管理もオーナーがやらなければなりません。

入居者を見つけてきた業者が、入居者管理があまり得意でないという場合もあり、デメリットもあります。

管理のコストや形態は地域によって異なるので、管理会社を選ぶ場合、相場を不動産屋や先輩のオーナーたちに十分ヒアリングすることをお勧めします。

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管理を業者に任せるか自分で行うか
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空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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