頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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いい管理会社はネットと足で探し当てる

管理を任せる会社を探す方法は、まず、インターネットで「地域名」と「不動産会社」で検索して、地元の不動産会社を表示させ、上位に表示されると会社に依頼する方法があります。



その中にある大手の不動産会社は、運営がきっちりしていて、大手のため人が集まり仲介実績の数も多いと思いますが、仲介実績が必ずしも個人の能力の高さによるものとは限りません。

検索の結果で上位に表示された不動産会社の依頼する会社の選択は、オーナー自身が動いたり、自分の縁故を使って見極めるしかないと思います。

物件をすでに持っているオーナーの場合は、ある程度、管理会社の見込みはつけられると思いますし、オーナー同士で情報交換する方法が一番いいと思います。

自分で動いて探す場合は、何軒も地元の不動産会社を回っているとわかってくると思います。

以前は駅前の一等地に店舗があることが必要条件でしたが、インターネットか発達しているので立地は関係ありません。

部屋探しをする場合、まずネットで検索をして、駅前や立地には関係なく店舗まで足を運ぶので、店舗の場所よりも、週末の土曜・日曜日にお客さんでにぎわって活気があることを重視するといいと思います。

反対に、土曜や日曜祝日に休んでいる店は問題です。

内見者の部屋探しはカレンダーの休日が中心にもかかわらず、その日に休んでいる会社にはリーシングカは期待できないと思います。

実際は管理会社でなく仲介業者が案内をする場合が多くて、仲介業者が物件の詳細まではわかりません。

現地から物件資料をよく読めば書いてあること、たとえば、駐車場は2台分取れるのか、キーボックスの番号といったことでも問い合わせをしてきます。

管理会社に連絡が取れない場合、その物件はきちんと案内されなかったために、内見者を逃しているケースが多いのです。

注目する不動産会社があった場合、店内に入って、話を聞きながら判断していきます。

話の内容はこの辺に物件を持っているが、管理を依頼した場合、どんな内容や条件になるかという感じで十分です。

判断するポイントは、入居者の立場になって考えることです。

もし部屋を借りる立場であった場合、態度やマナーが悪い営業マンから借りたいとは思いません。

物件情報だけではなく、最終的には人と人のやり取りになるので、客を探している側のきちんとした礼儀礼節、態度によって、ここからなら借りてもよいと思えるところに任せないといけないと思います。


インターネットの対応を得意とする会社も選定基準

重要なことは「人」との他に、現代はインターネットの対応に強い会社が選択基準のひとつになります。

魅力的な部屋を作っても、情報が行きわたらなければ、その物件は存在しないのと同じです。

現在、部屋探しの場合、8〜9割の人がパソコンや携帯電話で検索して不動産屋に来るので、ネットが得意でない会社がリーシングできる時代ではなくなっていると思います。

賃貸物件探しの大手ポータルサイトとしてホームズ、アットホーム、ヤフー不動産、goo不動産、アパマンなどがあり、物件を探す人は多分これらの検索上位の2、3サイトしか閲覧しないと思われます。

内見者は掲載されない物件には来ないのですが、このようなポータルサイトに掲載される全国の空室は全体の20〜25%しかありません。

現在募集している方は大手のポータルサイトで自分の物件を検索してみてください。

登録されていなければ、その管理会社を他に替えたほうがよいと思います。

理想的な管理会社は、すべての大手のポータルサイトに登録していて、さらに自社のホームページを強化してポータルサイト並みのSEO(Search Engine Optimization サーチエンジン最適化)対策で、検索結果の上位にサイトが表示されるように工夫をしているような会社です。

大手のポータルサイトは画一的なデザインで、容量の問題のために写真点数や、写真の大きさが制限されていますが、管理会社のホームページであれば、紹介文や動画のアップは自由に見せることができ、デザインがよく写真も十分に入れることが出来て、物件を魅力的に見せるホームページを持つ会社に依頼することをお薦めします。

入居者の気持ちになってインターネットを見ていけば、依頼する管理会社を見つけることができると思います。

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家賃よりも物件志向の入居者を狙え
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管理を業者に任せるか自分で行うか
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空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
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ストレス社会を生きる知恵
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