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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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空室になった瞬間から入居募集は始まる

リノベーション工事が終了して、リーシングが始まると考えますが、実際には、リーシングは工事の前に空室になったときから始まっています。



オーナーは一日でも早く入居者を決めて、家賃収入が欲しいので、工事着工前かエ事中に入居者が決まって、工事終了と同時に入居するのが理想的です。

そのためにはスピードが重要で、最初に物件資料を作ります。

まだ写真はないので、間取り図やパース図(イメージイラスト)や、ほかの部屋で似たような広さや雰囲気のイメージ写真を載せて、物件のプロフィール、場所、設備、予定家賃などを記入します。

オーナー自身がその物件資料を持って、仲介業者を回って営業していきます。

専任の管理会社に入居募集を任せた場合、一般的に、管理会社はファックスやメールでほかの仲介業者に物件情報を流しますが、空室物件の情報があふれている現状では、受け取る仲介業者は膨大な情報の中にまぎれて、条件に合う入居者が来た場合に思い出せない可能性があります。

同じ沿線、同じような広さ・価格の物件は、何十件、何百件とあるので、その中からすぐにと思い出せることは至難の業です。

したがって、仲介業者の営業マンの頭の中に、その物件を記憶させる必要があります。

営業マンの記憶能力は資料も見ずに引き出せる物件の量は、普通の営業マンで10件程度、優秀な営業マンで15件くらいといわれていますので、ファックスやメールだけではなく、オーナー自身が持って回る必要があります。

多くの部屋を探す人は土曜・日曜日に来店するので、自分の物件をアピールするために金曜日に物件資料を持って仲介業者を回ります。

営業マンは歩合制やノルマがあるので、決まりやすい物件は社内で共有せずに隠し持っておく可能性があるので、4〜5枚ほど営業マンの人数分は持って行くようにします。

アピールする場合は仲介業者のできるだけ優秀な営業担当者に売り込めるように見極める必要があります。

接客業は、だいたい笑顔のいい人や声が通る人が優秀な場合が多く、席の位置を見て、主任や店長クラスの人にアピールするといいと思います。

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