頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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家主ではなく経営者の感覚を持つ

賃貸氷河期が始まり、オーナーさんにも意識改革が必要ですが、オーナーさんの多くは、昔ながらの「家主」という意識で、アパートやマンションを建てて、あとは管理会社に任せればよいと考えています。



そんな意識では勝ち抜いていくことはできません。

これからは生き残りをかけた、入居者の獲得合戦になります。

たとえば飲食店では、内装が古びてくる前に積極的に店舗改装をし、商店でもディスプレイを変え、販促費や広告費をかけてチラシをまいて、お客さんを集めています。

店舗を買ったら終わりではなく、そういう「第2の投資」を普通の経営者はやっています。

賃貸経営も同様で、建物は老朽化し、設備も古びて時代に合わなくなるので、投資して魅力を持たせていかなくてはいけません。

入居募集も、販促・宣伝費をかけてチラシやポスターを作って、効果的なプロモーションをすることも考えなければなりません。


家賃を下げて入居者を集めることは「経営」ではない

たとえば8世帯のうち2世帯に空室ができると、売り上げが4分の1減るので、普通のお店の経営者であれば重大な問題で、売り上げをもとに戻すために必死になります。

それを考えると、設備などなにも変えず、とりあえず家賃を下げて入居者を埋めようとすることは、「経営」ではありません。

たとえば、8世帯のうち2世帯に空室ができると、家賃を5000円下げた場合、「2世帯×5000円」で1万円を下げただけでなく、そのうちほかの部屋でも退去者が出た場合、低い賃料にそろえて募集をかけることになるので、全世帯分で4万円の減収となります。

つまり、年間48万円で、10年間経営した場合、480万円に相当します。

鉄筋コンクリート造(RC)で築20年の場合、あと20年は持つので、960万円もの差が生まれるということになりますが、実際には残り20年の間に必ずもっと下がると考えられます。

従って、「家賃を下げる」ということが、オーナーの首をどれだけ絞めるかが理解できると思います。

これからのオーナーは、経営者として第2の投資をしていく必要があります。

それもオーナー自らがリーダーシップを発揮していかなければなりません。

新たな賃貸世代層のニーズをつかむための勉強や努力も不可欠で、時間も予算もかかりますが、それができるオーナーは少ないですので、やりきれば勝てる公算は高くなります。

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裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
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オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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