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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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入念な清掃が空室リスクを減らす

空室管理と入居者管理において、部屋の清掃がもっとも重要で、これはリーシングにも直結してきます。



まず、エントランスからで、空室の場合、チラシがポストにたまり、床に散乱していると、ほかの入居者まで、いらないチラシを床に捨てる可能性もあるので、こまめに片づけるようにします。

基本的に内見者が通る外溝、エントランス、通路・廊下、エレベーターなどはきちんと掃き掃除をしておきます。

またゴミ置き場や駐車場、駐輪場にゴミが散乱している建物全体に不潔なイメージになるので、きれいにしておきます。

また、夏場は共用部の照明の脇のくもの巣は、巣に虫が引っかかっている場合があり、すぐに取り除きます。

エントランスや廊下の共用照明は、昼に清掃をするので、点灯チェックが見落としがちになります。

内見者を遅い時間に案内したときに電球が切れていると印象が悪くなるので、切れた電球はすぐに交換します。

部屋の外側はその他、エレベーター内のガラスやボタンまわりなどをできるだけ拭いておきます。

部屋の内部は、まず掃除機で虫の死骸やゴミ・ホコリを取り除きます。

床を拭いて、雨で汚れているサッシや窓ガラスも拭いておきます。換気扇は案外見落としがちですが、ダクトから風が吹いた場合、逆流してホコリが落ちるので、キッチン、トイレ、浴室の換気扇もきちんと拭いておきます。

そして、キッチンやトイレ、風呂、洗面台、洗濯機の防水パンなどの脱水のための排水溝は、排水溝に水が溜まって、長い間使われない場合それが乾いて、下水のにおいが上がり、夏場は虫が発生する場合があるので、必ず水を流します。


オーナー自身が住むことができる状態にする

よくカリスマ大家さんの書籍などで「排水口にサランラップを貼る」ということが紹介されていますが、においが上がってくることは防げますが、入居者が見たときにその状態を不審がられるので、行わないでください。

それは、物件に行っていない、掃除していないと言っているのと同じです。

すぐに物件が決まれば、ラップでふたをする必要はなく、においは、夏でも1週間か2週間で入居が決まれば問題ありません。

普段手入れをしておらず、ずっと空室であった証拠を、内見者に見せてはいけないと思います。

そのようにして、ゴミや虫の死骸がなくて、においもしない状態に仕上げれば完了です。

人間は五感を通じて得られる情報で物事を判断しているので、玄関の扉を開けて、約3秒くらいで、住めるか判断しているので、瞬間にきれいと感じさせれば、それが住みたいという気持ちに結びついていきます反対に、変なにおいがすると思ったら、長い間部屋が使われていなかったためで、住み始めば消えるといくら説明しても、初めの感覚は変えられないと思ってください。

重要な第一印象を高めるための掃除ですから、絶対に手を抜けないポイントです。

しかし、新築ではないので、当然経年消耗はありますが、最低限、不潔感だけは与えないようにして、古くてもきれいな状態にします。

少なくとも、オーナー自身がそこに住めるというレベルを目指すべきです。

かかるコストより、空室が続くことによる機会損失のほうが大きいので、家賃の相場に見合ったレベルの物件ではなく、自分が住めるレベルになるように、ある程度のコストをかけてでも業者に依頼するように心がけましょう。

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