頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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管理会社に任せきりにせず分離発注を

アパートやマンション一棟を所有しているオーナーの場合、一棟の管理を一社の管理会社に任せている場合が多いと思います。



共用部の清掃などの建物全体の管理があるので合理的ですが、リーシングの観点では、一棟丸ごと管理会社に任せるデメリットがあると思います。

具体的には、アパートをA不動産が専任管理していて、この物件情報を仲介業者に流してB不動産が入居を決めた場合、通常、広告料はA不動産に入り、仲介手数料はB不動産が取ることになります。

A不動産自身が決めた場合、広告料と仲介手数料はA不動産も入るので、お客さんが自社に来たときに確実に決まると思われる物件があった場合、B不動産から物件の空き確認があっても、「まだ申し込みがない段階で 既に決まっている」と答えて、A不動産が情報を止めてしまう場合があります。

また、A不動産はほかの仲介業者が決めても広告料は入り、一棟管理でほかの部屋が埋まっている場合、管理料も入ってくるので、熱心に対応しないことも考えられます。

さらにB不動産は、努力して決めても仲介手数料しかもらえないので、自社で抱えている物件が決った場合、広告料と仲介手数料が入るので、A不動産の物件よりも自社物件にカを入れることも考えられます。

一棟管理を管理会社一社にするデメリット

以上のような理由で、一棟専任の場合、リ−シングの面でデメリットがあり、できれば部屋ごとに異なる会社に管理を任せるほうがいいと思います。

入居を決めるお客さんを見つけた不動産屋にそれぞれの部屋を管理させる競争原理によって、どこも一生懸命入居募集や管理をすると思います。

その場合、共用部分の清掃はオーナー自身が清掃業者を雇って対応します。

管理は多岐にわたる内容なので、管理会社はリフォームや清掃などを業者にアウトソーシングして中間マージンを取っています。

したがって、オーナー自身がリフォームやリノベーションは工務店、リーシングと入居者管理は不動産会社、清掃は清掃会社にと分離発注をすることによって効率的な経営ができると考えています。


マスターマインドになれる工務店、清掃会社などの業者を探す

工務店やリフォーム会社の選択は、相見積もりや値段の比較だけでなく、実績と過去のリフォーム事例の確認が重要です。

価格が安ければそれだけ質が落ちるところも多いし、値段を下げてできるだけ多くの工事を請け負っている工務店では、工事が遅れることがあるので、多少値段が高くても予定通りで求められる質の工事をするところのほうが、早く入居が決まり、最終的には採算面でもよかったということがあります。

清掃は、値段だけではなく、一ヶ月の頻度、範囲、内容によって選ぶことが重要です。

同じ値段でも、広い範囲を月に2回徹底的にする清掃会社、狭い範囲を毎週1回する清掃会社があり、その内容をよく知ることが重要です。

外部や共用部の清掃だけなく、空室がある場合の部屋の清掃も必要です。

今後、生き残りのためにオーナー自身が研究することによって、このような分離発注が主流になっていくと思います。

賃貸経営において、オーナーが管理を任せることができる企業や人材をどのように得られるかが、必要不可欠です。

オーナーは経営者であり、経営者は元来、孤独なものです。

とくに賃貸物件のオーナーさんの場合、経営の相談に乗れる従業員はいないし、リフォーム、清掃、管理まどの関連業者も多岐にわたる仕事の一部であり、本当に孤独だと思います。

しかし、空室が増えることによって、経営が行き詰ると、関連する業者も一連托生になるので、そのことに気がつく経営のパートナーとなる自分にないものを持つ協力者マスターマインドを探し続ける努力をする必要があります。

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