頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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空室で困っても家賃を下げてはいけない

いままで繰り返し質のいい入居者に長く住んでもらうことを述べてきましたが、その理由は、バブルが崩壊して以降、入居者の退去の都度、家賃が下がっています。



複数の部屋が空室の場合、その部屋数の分だけ値下げすることにより減収になります。

例えば、20部屋のうち3部屋が空室で、なかなか決まらないために 5000円の値下げをすると、月間で5000円×3部屋=1万5000円の減収になりますさらに、同じ物件の他の部屋の入居者に家賃の値下げがわかれば、値下げ交渉が必ず起こる可能性があり、また、年月の経過とともに入退居は必ずあるので、いずれ全部屋の家賃を下げることになります。

したがって、空室の家賃の値下げをするということは、空室以外の部屋も値下げすることになります。

具体的に、前の事例の空室以外の20部屋(5000円×20部屋=10万円)を下げたことに等しくて、年間に換算すると120万円、20年間経営した場合、2400万円の減収になります。

家賃を下げると、退去率が高い傾向にある家賃志向の入居者しか集まりません。

銀行の返済額や、固定資産税も変わらないので、負担が増加して経営が破たんする可能性もあります。

家賃を下げることは、利益を圧迫しているだけです。

部屋に魅力がないのであれば、短絡的に家賃を下げるのではなく、高い家賃が取れるように努力しなければなりませんが、コストがかかります。

オーナーの資金状況で、家賃をそのままにして魅力的な部屋にするために新たに借入するより、短絡的に家賃を下げて、空室を埋めるという考えはわかりますが、家賃を下げることによって、当面の収入は見込めるかもしれませんが、前の例で説明したように中長期的には自分で自分の首をしめる結果となります。

オーナーの不動産投資の目的はお金を儲けることだと思います。

したがって、最大の投資効果を得るために、空室の期間の機会損失をできるだけ最小にするために、すぐに入居が決まる部屋を作らなければならないのです。

普通のリフォームは、どのオーナーでも、どの業者でも簡単にできるので、現状は、その様な物件が空いています。

立地、家賃、初期費用などの競争で、最終的にはよい条件のところにしか入居者は集まりません。

条件面での競争は、いい場所の物件の所有や、少ない利益でもても持ちこたえることができる資金力のあるものしか勝ち残れません。

小資本で新規参入するオーナーは、場所、家賃は変えられませんが、入居者の五感に訴えて、住みたいと思わせる部屋に変えるリノベーションで戦うべきであり、そこにしか勝機はないと思いますし、むしろ努力によって勝ち目は十二分にあると思います。

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