頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと

2008年に更新料に関する2つの裁判が東京と京都で行われました。



入居者が更新料の不当性を訴えたもので、結果は、関東と京都の習慣の違いによって、東京では敗訴、京都では勝訴となりました。

関東の場合は、更新料は2年に1回、家賃1カ月分が相場で、京都の場合は、2年で2カ月分というのが一般的でしたが、この京都の判例では1年で2カ月分という契約で、取り過ぎと認められました。

今後の見通しとして、将来更新手数料が取れなくなる時代になると思います。

九州の福岡では元来、更新料という慣習がありません。

更新料を取れば、その物件に入居者は集まらないと思います。

福岡では礼金という習慣もありません。

全国的にも礼金や更新料を取らない物件が増えおり、今後その流れは拡大していくと予想しています。

オーナーにとって、更新料がなくなることは収入面ではマイナスになりますが、メリットもあると思います。

更新の時期に退去する入居者が多いのです。

更新料の支払いは毎月家賃を払っている入居者が納得できず、更新時期にもっといい物件に引っ越しすることを考えることは理解できます。

入居者は、現在礼金や敷金もそれほど取られず、新たに賃貸物件を借りる際の初期費用は益々下がっているので、返還される敷金に少し足せば引っ越しできます。

オーナーは引越しされた場合、原状回復、空室のリノベーションのコスト、空室期間分の損失が発生し、家賃の値下げもあるかもしれません更新料は、退去する原因となるものであり、更新料を取らずに長く住み続けてもらうほうが得策であると考えられます。

一般的な習慣では更新料の50%は管理会社に入るので、重要な収入源のため、更新料なしにする場合、オーナーは管理会社に理由を説明して、納得してもらうことが必要です。

管理会社が納得しない場合、オーナー自身が資金的に可能であれば、更新料の半分を自己負担することも考えられますが、世間の流れを見通せない管理会社は替えるべきだと思います。

また、礼金だけでなく、敷金も期待できる時代ではないと思います。

退去時に善管注意義務違反に該当する退去者の過失の場合は、具体的には故意や過失による、壁の穴、床のキズなどは、敷金から相殺して受け取ることはできますが、それ以外は入居者に費用を請求することはできません。

したがって、敷金は原状回復費用などの資金計画の一部してではなく、滞納して逃げられたときの担保金のように考えればよいと思います。

現在は家賃保証会社を条件にするケースが多いので、敷金を受け取る目的はあまりないと思います。

敷金の慣習も、今後は時代とともに変化していく可能性があります。

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