頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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物件を買うと同時に出口も考える

これから物件の購入を検討している人にアドバイスするなら、第一に購入の目的を立てたら、その目的に向かって進んでいくことが重要です。



金儲け、あるいは税金対策のために物件を購入するのか目的によって、購入する物件は違うし、経営の方法もまったく違ってきます。

金儲けの場合は、現在、手元に資金がなく、限られた資金で、借り入れた資金で金を儲けるために不動産に投資をします。

サラリーマンのような、本業を持っていて、副業として物件で副収入を得ているような人たちです。

しかし、実際に金を儲けようとすると、物件を購入してからが重要です。

利回りや投下資本利益率(ROI)を高めるために、空室の多い物件を指値でできるだけ安く買って、その空室のリノベーションをする必要があります。

手持ちの資金が乏しいにもかかわらず、物件の購入とさらに、リノベーションの費用が必要になります。

税金対策の場合は、物件の購入者はある程度の資産家で、それほど金儲けを考えないので、利回りやROIは少し低くても、満室で安定した収入のある物件の購入によって、比較的楽な運営が見込めます。

また、投資目的とともに、物件を残りの使用年数も考慮する必要があります。

たとえば、築20年の物件を購入すると、10年で築30年になります。

周辺に新築物件が建ち、空室率が上昇している状況で、築30年や40年の物件の経営が困難になることは十分に予想できます。

修繕コストもかかり、いつまで利益を生む物件として運営して、いつ手放すか、それが5年後か10年後か、考慮しなければなりません。

あるいはある程度の売却益が出る場合は、リノベーションして満室にして、すぐに売却する方法もあります。

そういう将来の物件の対処を想定して購入しないと、経営を失敗するかもしれません。

現状は物件の購入だけで、たとえば10年後の家賃、リノベーションなどの投資念頭においていないオーナーが非常に多い状況です。

実際に、オーナーの中には新築で建てて築20年にもなる物件で、その間にリノベーションなどの投資をなにもせずに、経営が困難になっている人がかなりいます売却した建築会社や不動産会が、購入後の注意や、将来の予測される利回りに基づく利益を示さないことは問題だと思います。

購入時に業者が説明するのは、プレミアの値段で、その上満室での利回りのため、初年度から数年の経営は順調ですが、その後物件の経年により家賃は下がり、退去後の空室も埋まらないことはよくあります。

最初の甘い予測にもとづく計画のために、計画通りに家賃が入らず、ローンの支払いに追われ、リノベーションの資金もないという経営の悪化の悪循環になってしまうのです。

その対策として、物件の状況と、将来の計画を把握して、修繕やリノベ−ションの準備金のために、毎月、満室時の家賃収入の8〜10%を積み立てる必要があります。

また既築物件を購入して10年間稼働させ、その後の物件の対処には、さらに稼働する、売却する、取り壊して新築する、駐車場にするなどいろいろあります。

売却も、満室の状態で高く売却する、修繕せず空室の状態のままで安く売却するか、最終的にどちらが利益になるか判断して経営する必要があります。

不動産投資は物件の購入だけではなく、最大限の投資効果を得るために、稼動後の物件の対処まで考えて経営することが重要です。

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