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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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満室経営には120%の入居率を目指す

不動産投資をする人は満室経営を目標にするが、満室経営はそんなに簡単ではなく、まず、満室の稼動はありえません。



現在、入居率が100%であっても、時の経過とともにそのうち退去が発生します。

退去が発生した場合、次の入居者が決定するまでの空室期間があるので、満室の稼働を持続することは不可能です。

満室の稼働率を継続するためには、待ち客(空室を待つお客さん)を作らなければなりません。

退去が決まれば、すぐに待ち客に連絡をして、退去の翌日に原状回復の工事を実施し、その次の日には入居してもらいます。

入居率100%にするには、待ち客を作り、120%の入居率を目標にしなければいけません。

つまり、100%の目標では、実際は80%しか達成できないと思います。

会社の営業数字も同様で、たとえば1億円の売上目標では8000万円くらいしか達成できないので、1億円の売上を実現するためには、1億2000万円の売上目標を達成するような取組みをしないと1億円の売上を実現することが困難です。

銀行は満室経営が非常にハードルの高いということを知っているので、物件の評価を市価の8掛け程度で見積もっています。

その上、エレベーターや貯水ポンプの故障、水漏れなどの想定外のコストがかかるので、不動産投資を始める前に、満室を前提にした見通しで計画すると、経営に行き詰ることになります。

不動産投資は株式やFX国債などの投資と比較して、ミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、現実的には、満室経営は非常にハードルが高くて、不動産投資自体はハイリスクな投資だと考えられます。

過去の賃貸市場の需要と供給のバランスが取れていた時代には、努力をしなくても、入居者を集めることができましたが、現在は入居者の獲得を競う時代ですので、よほど努力しなければ、不動産投資による安定収入は、どんなにすばらしい計画をたてても実現しません。

待ち客が出る部屋を作る努力をすれば、不動産投資はハイリスクがミドルリスクになると思うので、簡単ではありませんが、待ち客のでる部屋を作って満室するという目的意識が目標を達成すると思います。

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