頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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リノベーションしやすい木造一棟がオススメ

ここでは、これから不動産投資を始めたい人、物件を買いたい人に「どういう物件を買うべきか」ことについてお話します。



不動産投資として私は区分所有マンションへの投資はお勧めしません。

理由は毎月の修繕積立金や管理費がかかるので利回りがあまり出ないからです。

たとえば600万円での投資で、都心の手ごろなワンルームで、月額家賃5万円で、年間60万円で、利回り10%もある場合も、確認すると修繕積立金が月に1万円、管理費が月に5000円かかると、利回りは7%に下がり、固定資産税や原状回復費用などを払うと、差し引いた金額は知れています。

そのために、滞納する投資家もいるために、マンション全体の修繕積立金の滞納が何百万円もあって、修繕したくてもできないという物件が全国的に増えています。

その上、今後、入居率はどんどん低くなっていくので、滞納する投資家も増えていく可能性があります。

競売に出ている区分所有マンションは、大部分が修繕積立金や管理費が支払われておらず、競り落とした人が収めなければなりません。

それに区分所有には土地が付いてないため、担保評価もあってないようなものです。

その場合のことを考えると、区分所有マンションを買うことはお勧めできません。


一棟物件の場合は建物全体のエ事計画ができる

これから不動産投資を始める人には、築年数の古い、20年、25年を超えた木造アパートの一棟買いをお勧めします。

理由の第一は、価格が安いことで、木造で築20年以上の物件の場合、建物としての評価はゼロに近くなってくるので、リノベーションにかける金額を勘案しても、価格が安いだけ高い利回りが期待できます。

入居者は築古でも、きれいにリノベーションされていれば、それほど気にしないものです。

理由の第二は、木造は工事をする自由度が高くて鉄筋コンクリート造と違って大胆な計画が立てられます。

たとえば部屋が狭いから2世帯をつないで1世帯にするリノベーションをする場合、隣同士ではなく上下階をつないでメゾネットタイプにすることも可能であり、古くなって取り壊したあとも駐車場や倉庫にでき、土地だけの売却という選択もあります。

あるいは、一棟で所有するメリットとして、建物全体のことまでオーナ−の意向を反映させられます。

区分所有の場合はオーナーの総会があり、一部屋を持っているだけのオーナーの発言力よりも、5部屋、6部屋と持っているオーナーの発言力のほうが強くて、エントランスやポスト、エレベーターも含めて、薄汚れた感じの物件になってしまい、自分の所有している部屋の中がピカピカでも、共有部分に不潔感が漂っている物件にはなかなか入居したいとは思いません。

一棟の所有場合、自分のやりたいようにやれます。

しかし、木造の築古で安くても、区分所有よりも初期投資額は多くなるので、相応の自己資金が必要です。

少なくとも2〜3割の頭金が必要ですが、木造の法定耐用年数は22年なので、あまり長期のローンを組むのも難しくて、おそらく最長で10年程度と考えられるので、自己資金は最低500万円を準備する必要があると考えられます。

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低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
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大切なのは第一印象の好感度
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カラーコーディネートで入居者獲得
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天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
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管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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