頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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投下資本利益率は10〜15%を目指す

築20年くらいの木造アパートを勧めする理由は、安く買えるから高い利益率が期待できるためです。



オーナーは、利回りではなく投下資本利益率(Return on Investment(ROI)を意識するべきであると考えています。

ROI(利益÷投下資本(物件+リノベーション)=ROI(%))の具体的な事例として、 1200万円の物件を購入して、リノベーションに800万円をかけた場合、投下資本は(物件+リノベーション)で2000万円です。

年間家賃を300万円とすると、ROIは15%(300万円÷2000万円×100)になります。

リノベーションを含めない利回りは25%にもなります。

木造アパートの場合は、たいてい入居率の悪い状態で売りに出されていて、その状態を改善するためのリノベーション(新たな投資)が必要なので、必要な支出としてあらかじめ計算しておく必要があります。

そのために、利回りではなくROIで見ることが大事なのです。

ROIが10%を下回る物件は買うべきではないと思います。

ローンを組んで買う場合、金利だけで2〜3%あり、なにかあったとき(外壁工事、防水工事など)の準備金も、7〜8%は積み立てておく必要があります(融資の際に指導をする金融機関もあります)。

それに固定資産税、空室リスク、家賃下落リスクなどを考慮すると、ROIが10%を切る物件は避けるべきで、単純計算で、年間家賃収入の10倍以内で物件購入とリノベ−ションがまかなえるようにすることです。

さらに注意することは、満室時の家賃収入で計算せず、入居率8割でも十分にお金が回るようにしなければいけません。

年間家賃収入が300万円の物件の場合、入居率8割ならば家賃収入は240万円です。

10%のROIを目標にするならば、リノベーションに1200万円かけられます(240万円÷2400万円×100)。

15%のROIを目標にする場合、物件取得とリノベーション費用として1600万円以内で抑える必要があります(240万円÷1600万円×100)。


儲からない物件を購入して儲かる物件に作り変える

しかし、リノベーションに1200万円もかける場合、家賃を10%上げられる可能性もあるので、いろいろなシミュレーションを行う必要があります。

あるいは、考え方によっては、物件取得とリノベーションに1600万円をかける場合、空室だらけの1000万円物件を買って600万円でリノベーションをするより、最初から満室の1600万円を購入するという選択肢もあり、その場合値段は高いですが、あとが楽です。

しかし、儲かる物件はオーナーさんが手放さないので、なかなか万全な物件というのは出てきません。

売りに出ている物件は、極論すると基本的になんらかの問題があって、儲かっていない物件で、それを購入して、儲かる物件に変えていくのが不動産投資の醍醐味だと思います。

余裕があれば、最初から儲かっている物件を買って、そんなに儲けは出ないと思いますが、楽で安定しているので、それもひとつの経営判断と考えられます。

いずれにしてもきちんと収益をシミュレーションして、最低限10%以上、できれば15%近いROIが確保できる物件を購入するように心がけましょう。

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リノベーションしやすい木造一棟がオススメ
投下資本利益率は10〜15%を目指す
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購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
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家賃よりも物件志向の入居者を狙え
基本は「貼る・塗る」の化粧直しで十分
汚れた部分だけを貼り替えれば原状回復は簡単
大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
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カラーコーディネートで入居者獲得
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天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
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金曜日には内見者を迎える準備を整える
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