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不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ

これから不動産投資を始める場合、築20〜25年の木造の一棟アパートで、極端に悪い物件を購入することを考えてみます。



空室だらけで現状の利回りが低いことがポイントで、売主は儲からない物件ですから、安く売りに出ていますが、自分の利益はしっかり乗せているはずです。

その値段と、これ以下では絶対に売れない値段との間には必ず差異があるので、そこに指値(希望価格の指定)をしていけば値引きの余地があります。

指値を入れることは、ROIを高めることにつながります。

たとえば5万円の部屋が4戸ある物件が、2000万円で売りに出されていて、家賃収入は年間240万円ですが、リノベーションに少なくとも400万円はかかる場合、2000万円で購入した場合は、投下資本総額が2400万円で、ROIは10%と購入基準ではギリギリになりますが、これに指値をして1600万円で買えた場合、投下資本総額は2000万円となり、ROIは12%まで上昇して、安心して購入してもいいレベルになります。


価格交渉のために自己資金の準備

このような悪い物件は、古くて老朽化した空室だらけにもかかわらず、売主がある程度欲張った値段設定をするため、簡単には売れません。

銀行の評価が低く、融資がつかないために、売主は弱気になって値段を下げていきますが、それでも売れない場合があります。

そうなると本当に、売るに売れない状態なので、自己資金が豊富にある場合、このような物件を安く購入することはそう難しくはありません。

リノベーションで、古かったりボロかったりというのは、いくらでもカバーできます。

そのリノベーションの方法と、満室にするリーシングのノウハウは次に説明するので、儲けたいのであれば、極端に悪い物件をとことん価格交渉して購入することをお勧めします。

安定堅実、そして加速度的に資産を増やす不動産投資15のステップ
入居者が入らなかったらどうしよう
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少子化が進むのに不動産投資は大丈夫?
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空室だらけの思い切り悪い物件を買うのだ
購入時の最重視ポイントは建物の寿命
悪い物件の中でも買ってはいけない物件
立地が悪くても競争があれば買い物件
掘り出し物件に当たるためのキーパーソン
買う前に住人の入居時期と質をチェック
低コストで物件に魅力を与える再生法
リノベーションの前にはリサーチが不可欠
家賃よりも物件志向の入居者を狙え
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大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
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カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
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不人気な3点ユニットバスはどうする
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リノベーションするなら中から外の順で
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管理を業者に任せるか自分で行うか
いい管理会社はネットと足で探し当てる
空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
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たくさんの物件資料の中から抜き出る
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店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
リンク集
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