頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

不動産投資をはじめるなら入居率が悪い物件を買う 

思い切って入居率の悪い物件を買って低コストリノベーションで内見者をその気にさせて満室経営を目指す方法を教えます。

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購入時の最重視ポイントは建物の寿命

物件を見る場合に最も重視しなればならないことは、その物件が建物としてあとどれくらい持つかです。



10年も持たない物件を買ってしまうと、いくら儲かりそうでも、最悪の場合ローンが払い終わらないうちに建物に限界がきてしまう場合も考えられます。

法定耐用年数で、鉄筋コンクリート造(RC)は47年、鉄骨造は27年、木造は22年と定められていますが、その年数を超しても賃貸経営はできます。

しかし、基礎や土台、柱などが本当に持つのか、RCの場合コンクリートの強度を専門家に見てもらい、きちんと把握してから購入するべきだと思います。

あるいは、改修工事の必要性、つまり、実施時期も重要です。

たとえばRCの場合、エレベーターや給水ポンプ、受水槽等の設備の傷み具合は、購入前に業者に十分確認しておかないと、あとあと痛い目にあうと考えられます。

したがって、購入を検討している物件は、専門家や工務店やリフォーム業者を連れて一緒に見てもらう必要があります。

しかし、その物件を売買する仲介業着は販売しないと利益にならないので、購入させるためにいいことばかりを言うからダメです。

専門家や業者は、建築会社や工務店の知り合いなどに依頼するか、ツテがなければネットで調べて、仕事として依頼をするとよいと思います。

購入し場合仕事につながる可能性があることを伝えれば、無償でやってくれるところもあると思うし、たとえば1万円くらいの手間賃として謝礼を支払ってもいいと思います。

その1万円でハズレ物件のリスクを回避できれば、そこにお金をかけることも、ひとつの経営判断だと思います。

依頼する業者はなるべく賃貸専門でやっている建築業者を選びことです。

そのような情報は、ネットで調べることができると思います。


購入前に相見積もりをして修繕費用を調査する

リフォーム業者を3社くらい、違う時間に呼んで、相見積もりを取ることが最良の方法で、建物の状態がより正確にわかり、リノベーションの費用がわかるので、ROIもだいたい把握できます。

そこで出てきた金額を指値の根拠にすることもできます。

そうした客観的な数字を根拠に出されると売主も意地になることなく納得感が違うでしょう。

また、購入の際には「瑕疵担保責任保険」に入っておくことをお勧めします。

築古の物件はたいてい「瑕疵担保免責」(物件の瑕疵(不具合)について売主は一切責任を負いませんという意味)という条件が付いて、購入前に不具合を見つけた場合はその分を価格交渉すればいいのですが、購入後にたとえば白アリ被害が見つかっても売主は責任を負いません。

築20〜25年の木造アパートの場合はなにがあるかわからないので、そういう物件の瑕疵が見つかった場合に修繕費用を一定の割合だしてくれる瑕疵担保責任保険に加入する必要があります。

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大切なのは第一印象の好感度
女性ウケする部屋に仕立てる
入居者層に合わせて収納スペースを演出する
カラーコーディネートで入居者獲得
部屋ごとにカラーバリエーションを変える
天井を高くみせる工夫
入居者受けをする部屋の設備
バランス釜の風呂を無料で最新設備に替える
不人気な3点ユニットバスはどうする
横よりも上下につなげて割高な家賃に
リノベーションするなら中から外の順で
リノベーション費用は2年で回収が目安
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管理を業者に任せるか自分で行うか
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空室になった瞬間から入居募集は始まる
内見者をその気にさせる写真の撮り方
写真は数百枚の中から最高の1枚を選ぶ
モデルルームを作ってイメージ写真を撮る
たくさんの物件資料の中から抜き出る
裏面には時刻表などのお役立ち情報を
店内の物件ポスターに貼らせてもらう
仲介業者への成功報酬は必要なし
入念な清掃が空室リスクを減らす
金曜日には内見者を迎える準備を整える
清掃を頼むなら管理とは別途依頼する
張り紙で管理状態がいい物件だとアピール
物件の鍵は専用のキーボックスに収納を
申し込みがあっても募集情報は出しておく
入居の際に家賃滞納保証に加入してもらう
満室経営は当たり前のことの積み重ねから
管理会社に任せきりにせず分離発注を
空室で困っても家賃を下げてはいけない
敷金、礼金、更新手数料は期待しないこと
物件を買うと同時に出口も考える
満室経営には120%の入居率を目指す
オーナーに絶対に必要なのは満室魂
ストレス社会を生きる知恵
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